摘要：
不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合我國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。本文回顧了我國不動產登記的歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷，并歸納總結了學者們關于完善該制度的若干建議，認為物權法中對登記制度的規定，標志著我國統一不動產登記制度的正式確立。本文認為，我國的不動產登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種法律效力，并對物權法中的更正登記、異議登記和預告登記三種特殊類型進行了闡述。文章分析了我國不動產登記機關應履行的職責，并對登記錯誤的責任賠償問題進行了分析，指出物權法在登記機關責任賠償問題上采納了無過錯責任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護處于相對弱勢地位的受害人的合法權益。文章最后分析了登記機關賠償責任的構成要件，并對賠償范圍及登記機關的追償問題進行了闡述。
關鍵詞：不動產登記 登記效力 登記類型 責任賠償
不動產登記是物權法中的一項重要制度。在現代市場經濟社會中，法律在保護財產靜的安全的同時，更加注重保護財產動的交易安全。由于不動產在財產權體系中占據非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”因此，研究不動產登記制度，對于正確理解物權變動法理，準確適用法律，保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國不動產登記制度的基本問題作一探討。
一、不動產登記概述
（一）不動產登記的意義
不動產登記，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。不動產登記具有如下含義。
1.登記是依當事人申請的行為。當事人提出登記申請，是不動產登記的起始環節和必經步驟，是啟動不動產登記程序的重要法律事實。沒有當事人的申請，就不會產生登記法律關系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請。不動產登記的直接后果是產生不動產登記關系主體之間的權利和義務，其最終目的是為了使當事人的不動產權利通過法律程序得到認可。因此，只有與待登記的不動產權利具有直接利害關系的人，如權利人和利害關系人，才能依法定程序向不動產登記機關提出登記申請。
2.登記是國家專職部門的活動。不動產物權的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對當事人權利具有重要影響，這就要求登記機關必須具有權威性。如果登記機關沒有權威性，其所辦理的財產登記就可能失去公信力，申請人的權利也無從得到保障，從而不能實現財產登記的基本目的。只有法律規定的國家專職部門才能以國家行為擔保登記的公信力，從而擔當登記重任。因此各國均明確規定由專門的登記機關辦理不動產登記。例如，德國辦理不動產登記的為屬于地方普通法院系統的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規定的登記機關，才享有辦理不動產登記的職權；也只有在該機關進行登記，登記才能發生法律效力。
3.登記內容為不動產物權及其變動事項。不動產登記的內容是法律規定要求進行登記的不動產權利。在采不同登記模式的國家，法律對于登記內容的規定存在重大差異。總體而言，在采物權登記制度的國家，一般由法律明確規定應當登記的各種不動產權利。例如，日本《不動產登記法》規定，不動產登記的對象包括以下權利：（1）所有權；（2）地上權；（3）永佃權；（4）地役權；（5）先取特權；（6）質權；（7）抵押權；（8）租賃權；（9）采石權。我國臺灣地區“土地登記規則”第5條亦有類似規定。我國法律明確規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。故登記內容應為不動產物權及其變動事項。
4.登記事項須記載于不動產登記簿。不動產登記簿是登記機關依法制作的用于登錄、記載不動產物權狀況的檔案簿冊。在采實質主義登記立法的國家，不動產登記簿乃不動產物權歸屬和內容的根據，它具有統一性、權威性、持久性、公開性四個特征。不動產物權只有由登記機關記載于不動產登記簿，才能由國家行為擔保其公信力，并依此對不動產物權變動的可信性作出保障，才便于由登記機關長期保存，并為權利人和利害關系人查詢提供方便。因此，登記機關在受理不動產登記申請后，須依照法律規定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對當事人申請的不動產物權事項在登記簿上進行記載，才能發生不動產物權設立、變更、轉讓、消滅的效果。
（二）不動產登記的性質
不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關于不動產登記的性質，大致有三種學說：（1）公法行為說。認為不動產登記屬于一種公法上的行政行為，它體現了國家對不動產物權關系的干預，干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。（2）證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。”（3）私法行為說。認為登記本質上應為私法行為。
我們認為，不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。
