交易流程九步走！二手房買賣常見糾紛和風險（一）
一手房市場供求出現結構性失衡。新盤大多集中在外環附近，中環以內新房稀缺。二手房成了市場上的寵兒，成交量放大，價格攀升，但糾紛也在不斷上升。二手房的交易流程怎么走？有哪些常見的糾紛？應該如何防范？北京盈科律師事務所李舉東律師為您答。
二手房交易流程九步走
二手房買賣的交易流程一般可分九個步驟：一是看房，一般通過房產中介去看房源；二是簽訂定金協議、居間協議，簽訂協議后付定金；三是簽訂買賣合同，也就是北京市房地產買賣合同，同時在網上做合同備案；四是付首付款，若上家有貸款，通常上家會用首付款去提前還貸；五是辦下家的貸款手續，下家貸款要持買賣合同等材料向銀行申請貸款；六是辦過戶交易手續，過戶手續辦好后，交易中心會出具收件收據；七是領取北京市房屋產權證，在收件收據出來后15個工作日內，下家就可以拿到房屋產權證；八是貸款銀行向上家發放貸款，放貸款的時間有可能在產權辦出前，也可能在產證辦出后，這取決于下家和銀行怎么約定；九是交房和付尾款。
二手房買賣常見六類糾紛
二手房買賣過程中常見的糾紛有以下六類：
第一類是房價上漲過快，上家毀約引起的糾紛。
最近，這種糾紛非常多。很多地段的房價一個星期內房價上漲了10%以上。房價漲幅過高，有的上家在收了下家定金后，寧愿雙倍返還也不愿意繼續履約。遇到這種情況下家有三個辦法解決：
1、如果《居間協議》或《定金協議》已明確了房產買賣的主要條款，則可視為《買賣合同》，下家有權要求上家繼續履行該合同。這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等。不過，大多數《定金協議》或《居間協議》都不全部具備上述條款，因此，不能視為《買賣合同》；
2、如果雙倍返還定金還不能彌補下家的損失，下家可以要求賠償實際損失。比如下家付了5萬元定金，上家不想賣房，只同意返還10萬元，而此時房價漲了20萬元，那么上家仍然賺15萬元。這時，下家可要求上家賠償差價損失，也就是下家按實際損失來索賠，這個實際損失就是房價上漲的差價，下家可以按20萬元來索賠。
3、當然，更簡單的辦法是直接適用《定金合同》或《居間協議》中的定金罰則，即要求上家雙倍返還。
簽訂買賣合同有一個必要的步驟是在網上進行合同備案，這個備案可以通過中介公司備案或買賣雙方直接到房地產交易中心辦理備案。《北京市房地產買賣合同》是示范文本，共有13項條款、6個附件，對房屋基本情況、付款時間、付款方式、違約責任等主要內容都做了約定。簽訂買賣合同后，上家違約不賣，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承擔違約責任，下家都有權要求繼續履行合同。若上家仍拒絕履行，下家可訴至法院要求強制履行。建議在房價上漲比較快時，下家付定金爭取多付點，付了定金以后盡早簽訂買賣合同。
