一、二手房買賣過戶需要繳納什么稅費(fèi)?
1、營業(yè)稅
(稅率5.55% 賣方繳納)根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí) 間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅
(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件:1.家庭唯一住宅2.購買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足 可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi) 能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。注：地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有 其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn) 則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。
3、契稅
(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)征收方法：90平米以下的普通住宅，為成交價(jià)的1%，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)的3%征 收;90平米-144平米的普通住宅為成交價(jià)的1.5%，若查實(shí)買方不是唯一住房的按成交價(jià)的3%征收;144平米以上的住宅按成交的3%征收;若買方購 買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
4、測繪費(fèi)
房產(chǎn)測繪收費(fèi)按不同房屋類別分別執(zhí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。山西省關(guān)于房產(chǎn)測繪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅用房每平方米(建筑面積，下同)1.00元，商業(yè)樓用房 每平方米1.70元，多功能綜合樓用房每平方米2.40元。房產(chǎn)測繪收費(fèi)由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)初始登記測繪、權(quán)屬和現(xiàn)狀發(fā)生變更需重新測繪確認(rèn)時(shí)，向委托 人收取;在發(fā)生變更測繪確認(rèn)時(shí)，只需重新繪圖，不進(jìn)行實(shí)地測量，測繪費(fèi)按上述標(biāo)準(zhǔn)減半收取。
二、二手房買賣過戶稅費(fèi)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、房屋買賣合同中明確約定“辦理房屋過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用均由買方承擔(dān)”，對于買方而言，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等需要出賣方承擔(dān)的費(fèi)用，可能也會(huì)被認(rèn)為被約定所變更，而一概由買方承擔(dān)。故，與稅費(fèi)負(fù)擔(dān)相關(guān)的如出賣方家庭成員名下住房情況、標(biāo)的房屋是否為普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是否滿5年、是否有本地戶口、標(biāo)的房屋原始購買發(fā)票是否保留等基本情況，買受人都應(yīng)事先核實(shí)清楚。
2、“居住使用年限”不等于“辦理產(chǎn)權(quán)證年限”。二手房交易過戶，可能影響稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例的是后者而非前者，故簽約時(shí)要對出賣方的承諾予以充分注意。
3、過戶手續(xù)辦理中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)應(yīng)有明確約定。如無約定，實(shí)踐中傾向于由雙方各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。如在合同中約定“買方拿到產(chǎn)權(quán)證后再交付余款”，則會(huì)認(rèn)為是辦證費(fèi)用由賣方承擔(dān)的約定;但稅費(fèi)約定不明時(shí)，買方先行墊付的，法院可能會(huì)以該約定不明的款項(xiàng)屬另一法律關(guān)系而不予與房款抵扣，直接判決買方支付房款。
4、房屋買賣合同約定了個(gè)稅可能出現(xiàn)時(shí)“賣方將定金退還買方，雙方免責(zé)”的負(fù)擔(dān)原則，賣方以此為由主張解除合同時(shí)，應(yīng)對稅費(fèi)產(chǎn)生負(fù)舉證責(zé)任，同時(shí)該條款會(huì)被認(rèn)為系為買方利益而設(shè)定，應(yīng)由買方選擇是否解除合同，賣方單方解除合同，構(gòu)成違約。
5、即便對于繳納稅費(fèi)義務(wù)負(fù)擔(dān)主體有明確約定，但最終持有繳費(fèi)憑證人與實(shí)際繳費(fèi)主體不一致，或第三方墊付但不能明確被墊付主體，或當(dāng)事人雙方對該被墊付的結(jié)果有不同解釋的情況下，最好通過在合同中預(yù)先明確，或者對房屋總價(jià)款的構(gòu)成作出限定性說明，以免第三方向其中一方追償時(shí)，仍面臨誰負(fù)擔(dān)的困惑。
6、爭議條款：“此次交易成交價(jià)為賣方凈得價(jià)，買賣過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由買方按照國家規(guī)定繳納”，該約定并未明確“相關(guān)費(fèi)用”包括雙方在交易過程中各自應(yīng)繳納的稅款，且與合同約定的“交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由雙方按照國家有關(guān)規(guī)定繳納”對照，法院可能認(rèn)為，賣方的“凈得價(jià)”仍需依法繳稅。
7、購買部分房產(chǎn)，辦理過戶時(shí)，存在分戶辦理權(quán)屬證的情況，在約定過戶費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)的情況下，所有分戶辦證費(fèi)用是否包含在內(nèi)，應(yīng)在合同中預(yù)先明確約定，以免事后生爭端。
三、二手房過戶稅費(fèi)發(fā)生爭議怎么處理?
法律雖規(guī)定房產(chǎn)過戶稅費(fèi)的納稅義務(wù)人為出賣方，但并不禁止當(dāng)事人在房產(chǎn)交易過程中自行約定相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)主體。二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對交易過程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門對各類稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費(fèi)承擔(dān)人。
