進(jìn)入7月份，“學(xué)區(qū)房”又成了家長(zhǎng)們買房熱議的話題。孫女士的女兒今年4歲了，為了孩子上學(xué)她在橋東區(qū)千挑萬選看中了一套房源，便電話聯(lián)系上了房東。孫女士看了現(xiàn)房后，對(duì)房子很滿意，雙方達(dá)成了購買意向。
幾天后，孫女士和房東相約到產(chǎn)權(quán)交易中心辦手續(xù)。然而，當(dāng)進(jìn)入繳納稅費(fèi)環(huán)節(jié)時(shí)，孫女士卻被告知該房子雖已交房六年，但房產(chǎn)證是2012年簽發(fā)的。按規(guī)定，營業(yè)稅必須以房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn)，個(gè)人將購買不足五年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅。按照計(jì)稅價(jià)格的5%征收營業(yè)稅。“第一次買房，還以為契稅是以建成時(shí)間為準(zhǔn)，如今算下來我要多交一大筆稅費(fèi)。”房東王女士算了算，總價(jià)45萬元房產(chǎn)，要繳納的營業(yè)稅近2萬元。房東認(rèn)為，自己只負(fù)責(zé)賣房收錢，也不肯繳納這筆錢。買賣雙方產(chǎn)生糾紛，最終雙方未能達(dá)成交易。
市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒市民，房屋產(chǎn)權(quán)夠不夠五年以契稅完稅證或房產(chǎn)證發(fā)證日期為準(zhǔn)，哪個(gè)在先以哪個(gè)為準(zhǔn);房改房以簽訂房改協(xié)議或交款收據(jù)日期為準(zhǔn)，須到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局檔案室開具房改時(shí)間證明。
買賣雙方須按規(guī)定繳納稅費(fèi)
記者了解到，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前，我市二手房轉(zhuǎn)讓住房不夠五年的賣方需繳納的稅款主要包括：營業(yè)稅、城建稅及附加、個(gè)人所得稅。
營業(yè)稅方面，產(chǎn)權(quán)不滿五年的住宅為計(jì)稅價(jià)格的5%;產(chǎn)權(quán)滿五年的普通住宅(140平方米及以下)可以免交，非普通住宅(即140平方米以上)，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的“差額”征收營業(yè)稅(必須提供購買該房屋時(shí)的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件)，營業(yè)稅稅率為5%。
城建稅及附加方面，不論產(chǎn)權(quán)是否滿五年，均按照繳納營業(yè)稅金額的7%征收城建稅;按照繳納營業(yè)稅金額的3%征收教育費(fèi)附加：按照繳納營業(yè)稅金額的2%征收地方教育附加;土地增值稅及印花稅暫免征收。
個(gè)人所得稅方面，產(chǎn)權(quán)不滿五年或產(chǎn)權(quán)滿五年且轉(zhuǎn)讓不是家庭唯一一套住房的按照計(jì)稅價(jià)格的3%進(jìn)行定率征收。如果產(chǎn)權(quán)滿五年，轉(zhuǎn)讓家庭唯一一套住房的免征個(gè)人所得稅。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓買方需繳納的契稅包括：自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為：90平方米及以下減按1%稅率征收，140平方米及以下按照1.5%稅率征收，其余按照3%稅率征收契稅;個(gè)人購買自用非普通住房(140平方米以上)，按4%稅率征收;對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅;婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。
據(jù)了解，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，在二手房交易的稅費(fèi)中，各項(xiàng)稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)也有相應(yīng)的規(guī)定。一般情況下，買方得繳納契稅，賣方則要承擔(dān)營業(yè)稅、城建稅及附加和個(gè)人所得稅。
買賣雙方要了解各項(xiàng)稅費(fèi)明細(xì)
業(yè)內(nèi)人士介紹說，除了常規(guī)需要繳納的稅費(fèi)之外，二手房交易還可能存在一些潛在的稅費(fèi)。例如，贈(zèng)與和繼承的雙方均需繳納印花稅……這些稅費(fèi)的數(shù)額不小，且容易忽視。二手房交易之前，往往沒有計(jì)入預(yù)算，直到后期發(fā)現(xiàn)后又引發(fā)由誰繳納的爭(zhēng)議。潛在稅費(fèi)的出現(xiàn)，也是導(dǎo)致二手房買賣交易終止的原因之一。
二手房買賣，如果委托品牌中介買賣，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)事先將各項(xiàng)稅費(fèi)的明細(xì)列舉出來，并在交易之前，將這筆費(fèi)用告知雙方。如果是買賣雙方自行交易，或是為防止政策變動(dòng)引發(fā)糾紛， 那么可以在合同中約定，各項(xiàng)稅費(fèi)以及可能出現(xiàn)的稅費(fèi)由誰繳納的問題，以免因?yàn)槎愘M(fèi)繳納問題而導(dǎo)致買不成房子的情況出現(xiàn)。
