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作者：法律快車)二手房交易的稅收近年來調整幅度很大，先后有營業稅和個人所得稅陸續出臺。由于稅收增加壓縮了二手房交易的利潤空間，因此出現了一些避稅、逃稅的方式，但這些方法雖然可能達到少交稅的目的，但也孕育著一些法律風險，因此需要進行提示。 第一種方式：公證合同由于營業稅的有一個五年的限制，買入后超過五年再賣出則可不交，但未超過五年則需交納。公證買賣合同的方式是指對未超過五年的房產，在簽訂買賣合同后并不馬上過戶，而是僅對買賣合同進行公證，等到滿五年后再辦理過戶手續。這樣就可以省掉營業稅了。風險提示：公證只是對簽訂買賣合同文本是否符合當事人真實意愿進行證明，并不能保證合同簽訂后不會產生糾紛。房地產以登記為準，登記的是誰法律上的權利人就是誰。因此，即使對買賣合同進行了公證，也不能保證上家將來毀約，比如將房產一房二賣或抵押。如果將上家的房產證原件交由下家進行保管那也不能徹底避免這個問題，因為上家可以向房地產交易中心補辦產證。就算上家在簽訂合同后就將房屋交給下家居住，這也只能被認為是轉移了對房屋的占有，房屋的權利（即產權）還沒有轉移，因此上家還是可以將房屋出售給他人或將房產抵押。更有不少案件表明，上家以公證買賣合同的方式取得下家的房款，再將房屋抵押給銀行騙得貸款后消失，這已成為一種新型的詐騙方式。因此，僅對合同進行公證卻延期辦理過戶交易手續存在巨大風險。 第二種方式：以租代售對買入后未超過五年的房屋，出售時不簽訂買賣合同，而是簽訂“租賃合同+買賣合同”，約定上家先以租賃的方式將房屋出租給下家，待五年期滿后再出售給下家，雙方辦理過戶手續，下家已付的租金抵扣房款，以此規避營業稅。表面上看，由于承租人有優先購買權，因此就算上家將來毀約將房屋另行出售給他人，那下家也可以依據承租人的優先購買權這一法律規定而要求確認上家與他人簽訂的買賣合同無效，這樣一來似乎沒有法律風險。但實際卻不是這樣，因為：1、承租人的優先購買權是建立在“同等條件下”的，如果原來簽訂的合同價是100萬元，而幾年后上家將房屋另行出售給他人簽訂的合同是200萬元，那么下家只能主張在200萬元的價格條件下享有優先購買權。2、由于下家不可能按后一個價格即200萬元購買，因此下家行使優先購買權的結果將會對自己不利，只能要求上家按原來的100萬元價格履行。所以，只要上家覺得有利可圖，仍然會以毀約為代價一房二賣，下家的權利仍難以保障。3、根據法律的規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同是無效的。上下家以租賃合同掩蓋真實的買賣關系，達到少交稅的目的，這種合同很有可能被法院認定為無效。而一旦被認定無效后，下家就不能要求上家履行諸如過戶等義務。 第三種方式：黑白合同黑白合同中有兩種方式：1、簽訂二份不同價格的合同，價格低的一份用來辦理過戶手續，價格高的一份作為雙方真實的成交價。法律風險：容易對真實的交易價格產生歧義，往往產生訴訟，上家要對其主張的較高價格充分進行舉證，否則將會面臨較大的損失。2、簽訂一份正式合同，憑正式合同辦理過戶，另外再簽訂一份補充合同，以裝修款的名義支付剩余房款。法律風險：二手房的裝修一般不會是新裝修，即使是新裝修往往也會遠遠低于補充合同中約定的“裝修款”，下家如果以“裝修款”明顯高于實際裝修現值而要求退還，則法院有可能會從公平角度予以考慮。不管采取哪種方式，如果下家將來將房屋出售，由于買入價過低，在將來出售時會因此而多交個人所得稅。 第四種方式：假贈與假贈與雖然上家不用交營業稅，但下家卻是全額征收契稅，而且還要支付公證費，更重要的是下家將來轉讓要征收20%的個人所得稅，所以對下家而言稅收不是減少了而是增加了。第五種方式：假離婚 政策規定對個人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。如果一個家庭要出售二套房屋中的一套，通過假離婚的方式，可以規避個人所得稅。但由于假離婚會影響夫妻感情，因此容易得不償失。