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二手房營(yíng)業(yè)稅要如何繳納 營(yíng)業(yè)稅的繳納狀況如何
去年5月，建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），此《意見(jiàn)》明確規(guī)定：“自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房滿2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，普通住房銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。”現(xiàn)在政策執(zhí)行將近一年，營(yíng)業(yè)稅的繳納狀況如何？消費(fèi)者在實(shí)際繳納過(guò)程中又出現(xiàn)了哪些問(wèn)題？
未滿2年的住房成交逾一成
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料分析，從去年6月1日至今，在所有成交的二手房中，未滿2年的房產(chǎn)交易量占總交易量的15%左右，相比去年年初的20%下降了5個(gè)百分點(diǎn)左右。從中可以說(shuō)明兩點(diǎn)：一方面反映了部分消費(fèi)者采取延期交易的方式來(lái)避開(kāi)繳納營(yíng)業(yè)稅；另一方面，也表現(xiàn)出北京二手房市場(chǎng)的活躍，雖然征收營(yíng)業(yè)稅降低了出售者的收益；但是，一些熱點(diǎn)地段的二手房供需比能夠達(dá)到1：10左右，房產(chǎn)的剛性需求強(qiáng)勁，使得業(yè)主對(duì)于稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁能力較強(qiáng)，這樣，并不會(huì)明顯影響二手房的交易量。
據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：自2005年6月1日至今，北京二手房成交中兩年以內(nèi)需要繳納營(yíng)業(yè)稅房屋占總成交量的11%。可見(jiàn)二手房交易市場(chǎng)已經(jīng)初步消化營(yíng)業(yè)稅影響，進(jìn)入2006年后涉及營(yíng)業(yè)稅的房源成交比例呈上升趨勢(shì)。
而在實(shí)際的稅費(fèi)繳納過(guò)程中，第一步需要到各個(gè)地稅局先開(kāi)“代開(kāi)發(fā)票”，用來(lái)證明免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的憑證；第二步，憑“代開(kāi)發(fā)票”到地稅局再繳納相應(yīng)的契稅；第三步，交完契稅再到房管局辦理過(guò)戶。
市建委發(fā)布的《指導(dǎo)價(jià)格》是稅費(fèi)繳納的最低標(biāo)準(zhǔn)價(jià)
2005年1月24日市地稅局出臺(tái)了第55號(hào)通知（簡(jiǎn)稱(chēng)《二手房交稅新規(guī)》）[現(xiàn)在仍然以此項(xiàng)政策為稅費(fèi)交納的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)]，對(duì)二手房交易的計(jì)稅價(jià)格做出了明確的規(guī)定。《二手房交稅新規(guī)》規(guī)定：對(duì)于二手房交易涉及稅收的計(jì)稅價(jià)格，如果合同成交價(jià)格低于市建委發(fā)布的《北京市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市買(mǎi)賣(mài)指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)指導(dǎo)價(jià)格）中確定的指導(dǎo)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，均以指導(dǎo)價(jià)格作為核定的基數(shù)征收稅款。另外，如果采用了指導(dǎo)價(jià)格作為征稅基數(shù)的，將根據(jù)二手房建成年代的不同，乘以相應(yīng)的百分比來(lái)確定計(jì)稅價(jià)格。
同時(shí)根據(jù)國(guó)稅總局文件規(guī)定：個(gè)人應(yīng)持住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門(mén)要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)滿兩年如核定屬于普通住宅，可免征營(yíng)業(yè)稅，普通住宅需同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 1.2倍以下。如果核定屬于非普通住宅，應(yīng)按售房收入減去原購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅，如果成交價(jià)低于稅務(wù)部門(mén)制定的基準(zhǔn)住房交易指導(dǎo)價(jià)，則按指導(dǎo)價(jià)減去原購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅。
例：2006年3月，王女士出售望京區(qū)域一套建筑年代2003年、容積率2、面積為 150平方米的二手商品房，單價(jià)為7000元，成交價(jià)105萬(wàn)元，原購(gòu)房總價(jià)為90萬(wàn)元。由于該房產(chǎn)面積超過(guò)了140平方米，屬于非普通住宅，但由于該房產(chǎn)已經(jīng)滿兩年，所以需要按照售房?jī)r(jià)與購(gòu)房?jī)r(jià)的差額繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為：（1050000－900000）×5.5%=8250元。
部分消費(fèi)者為了逃避營(yíng)業(yè)稅，將房產(chǎn)的合同價(jià)做低，如上例王女士將出售房產(chǎn)的合同價(jià)做到6000元/平方米，總價(jià)就是90萬(wàn)元，與購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格一樣，沒(méi)有產(chǎn)生差額就不需要繳納營(yíng)業(yè)稅；但是，北京市建委公布的2005年下半年望京區(qū)域二手商品房指導(dǎo)價(jià)為6428元/平方米，同時(shí)根據(jù)《二手房交稅新規(guī)》，如果合同價(jià)低于北京市建委公布的指導(dǎo)價(jià)，均以指導(dǎo)價(jià)為核定的基數(shù)征收稅費(fèi)。也就意味著王女士依然需要繳納營(yíng)業(yè)稅：（6428×150－900000）× 5.5%=3531元。如果出售未滿兩年的房產(chǎn)同樣按照市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為最低計(jì)稅核定基數(shù)。
綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為：營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)近一年，對(duì)投機(jī)行為起到了一定的抑制作用，對(duì)投資行為也有一定的影響，使得部分投資者轉(zhuǎn)向了租賃市場(chǎng)，“以租待售”也應(yīng)運(yùn)而生，成為投資者的新選擇；同時(shí)房主在出售房產(chǎn)時(shí)，一定需要關(guān)注各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，千萬(wàn)別因此而使交易受阻。
二手房營(yíng)業(yè)稅要如何繳納 營(yíng)業(yè)稅的繳納狀況如何
