關于二手房的新規定是不是能讓“假贈與”逃稅徹底落空，在新政策影響下，二手房交易時應注意哪些問題?在這里特邀請知名律師解讀新政，希望能對讀者有一定幫助。
政策解讀
文件名稱：
《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]144號)
關鍵條款1
受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
律師解讀
這條規定能對二手房交易中的“假贈與”行為起到震懾作用。對于賣房者來說，“假贈與”可以免交營業稅;對于買房者來說，賣房者逃脫賦稅后自然會把房價降一點下來。可有了這條規定后，買房者恐怕不敢再接收“贈與”的房子。因為無論多少年之后，只要把房子轉讓，就得額外承擔一筆數額不小的個人所得稅。
該條款也有瑕疵。“有關合理費用”的含義過于籠統，哪些費用是合理的，哪些不合理?沒有明確的標準，具體操作中恐面臨較大的困難。
關鍵條款2
對個人贈與不動產過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關手續，沒有按規定繳納營業稅的納稅人，由稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定追繳稅款、滯納金并進行相關處罰。
律師解讀
這條規定明確了房產交易“假贈與”是違法行為，一經發現，要承擔嚴重后果。盡管“假贈與”的雙方存在默契，但只要發生糾紛，馬腳馬上就會露出來。
關鍵條款3
個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料。
律師解讀
贈與、繼承、遺贈是三個內涵和外延并不相同的法律概念，不能以贈與將繼承、遺贈等行為涵蓋起來。否則，不僅會造成概念上的混亂，而且會引起法律適用上的混亂。這也許是整篇通知中最讓人困惑的部分，如果對贈與、繼承、遺贈等行為統統征收個人所得稅，便意味著國家已經開始變相開征不動產遺產稅，這可是一個重大舉措。
時下流行的避稅方法
陰陽合同
今年8月，呂先生把兩年前以72萬元購得的一套別墅以100萬元賣給王先生。如果按照實際交易價格辦理登記，呂先生需要繳納5.5萬元營業稅、1萬元個人所得稅(按售房收入×1%計算);王先生也需繳納1.5萬元的契稅。雙方為了避稅，將合同價改為72萬元，呂先生只需繳納3.96萬元的營業稅，由于沒有售房收入的差額所得，不需繳納個稅。同時，王先生的契稅只需繳納10800元。私下里，呂先生又與王先生簽訂了一份實價交易合同。
點評：一般情況下，房價的確定以送到交易中心的房屋買賣合同(陽合同)為準，如果私下簽訂的另一份合同(陰合同)約定不明確或者不詳細，賣房者就有可能被買方鉆了空子，只按照“陽合同”的價格支付購房款。
