上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

隨著2010年二手房交易計稅基價及兩城區和金陽新區普通住房享受稅收優惠政策的相繼出臺，加上二手房交易營業稅兩年優惠期限恢復到五年等政策變化，現在買賣一套二手房究竟要交多少稅成為消費者關注的話題？記者近日采訪了市房屋產權交易中心有關人士。
　　
　　契稅：普通住宅按1.5%交納非普通住宅按3%交納
　　
　　在二手房交易中，契稅是需要交納的稅費中金額相對較大的一個稅種。
　　
　　根據《貴州省財政廳關于調整房地產交易環節契稅政策有關問題的通知》、財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》、《貴陽市人民政府關于貫徹落實國務院切實穩定住房價格通知精神的實施意見》等文件精神，普通住宅在交易過程中契稅減半收取，即按1.5%交納契稅，非普通住宅則按3%交納契稅。
　　
　　我市普通住房的標準需要同時滿足3個條件：1、住宅小區建設容積率在1.2以上；2、單套建筑面積在144平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
　　
　　根據相關政策，個人首次購買90平方米(含90平方米)以下的普通住房，房產交易契稅按1%收取。否則就不能享受1%的契稅優惠，而是按1.5%交納。
　　
　　個人購買90平方米—144平方米(含144平方米)的普通住房，房產交易契稅按1.5%收取，購買144平方米以上的非普通住房則按3%收取。
　　
　　市住建局會同市物價局對2009年下半年兩城區和金陽新區住房平均交易價格進行了測算，出臺了2010年兩城區和金陽新區享受稅收優惠政策普通住房的價格標準，如下表：
　　
　　營業稅：購房超5年免征
　　
　　根據財政部、國家稅務總局《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》，我市從2009年1月1日起至12月31日止執行營業稅新政，個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。一年的優惠期過去后，免征營業稅的時間從2年恢復至5年。
　　
　　今年營業稅的征收政策為：個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
　　
　　據了解，我市營業稅的征收標準為5.65%，購房時間的確定以辦理產權證的時間為準。
　　
　　個人所得稅：5年以上免征
　　
　　根據《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅的有關問題的通知》、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得稅征收個人所得稅的有關問題的通知》、《貴陽市地方稅務局關于個人住房轉讓所得提高核定征收稅率的通知》等文件精神，無論普通住宅還是非普通住宅，轉讓5年以上(含５年)且是家庭唯一生活用房的,免征個人所得稅，不符合條件的按應納稅所得額的20%或售房收入核定征收2%。購房時間的確認以辦理產權證的時間為準。
　　
　　印花稅和土地增值稅：暫免
　　
　　目前個人購買住房暫免征收印花稅，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
　　
　　相關鏈接：
　　
　　為了減少我市二手房交易中以低價合同逃稅等情況，有關職能部門按照共同測算的兩城區、金陽新區二手房交易計稅基價，對成交價低于計稅基價的，按計稅基價進行征收，成交價高于計稅基價的，按成交價進行征收。
　　
　　據介紹，考慮房屋的折舊因素，以計稅基價為標準，每年可按2%扣減，最高不超過30%。由于目前金陽新區沒有非住房類的二手房交易，因此，非住房交易計稅基價以銷售合同登記價格為準。
　　
　　那么，在二手房在交易時，代征稅機關如何計算和收取相關稅費呢？以兩套二手房為例。
　　
　　一套是位于解放路的7層樓房，建成于1997年，建筑面積為63.02平方米，合同成交價為10萬元。賣方有兩處房產，買方為首次購房。那么，該套房屋應交哪些稅費呢？
　　
　　1.成交價低于計稅基價的，按計稅基價征收，成交價高于計稅基價的，按成交價征收?？紤]房屋的折舊因素，以計稅基價為標準，每年可按2%扣減，最高不超過30%。
　　
　　該房屋位于解放路，根據土地分類為三類地段，而該房為7層樓房，住宅類別為中高層建筑，按照兩城區、金陽新區二手住房交易計稅基價表，三類地段中高層建筑的計稅基價為3175元/平方米。該房屋的竣工時間為1997年，房齡有13年，折舊年限為13年，按每年2%折舊計算，折舊比例為26%，折舊后的計稅單價為：3175-3175×26%＝2349.5元/平方米，該房建筑面積為63.02平方米，計稅指導價為：2349.5×63.02=148065元。該房買賣雙方的合同成交價為10萬元，低于計稅指導價，相關稅費收取時按148065元征收。
　　
　　2.該房屬于普通住房。
　　
　　該房滿足我市普通住房的3個標準，1、住宅小區建設容積率在1.2以上；2、單套建筑面積在144平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
　　
　　3.賣方需要交納的稅費：
　　
　　A、營業稅和附加。該房1997年購買，已經購買5年以上，免征營業稅和附加。
　　
　　B、個人所得稅。該房購買年限已經超過了5年，但由于賣房人在我市還購置有其他住房，因此該房不屬于其唯一生活用房，需要交納個人所得稅，交納金額為：148065×2%＝2961元。
　　
　　C、手續費：住宅收取標準為3元/平方米，即63.02×3=189.06元。
　　
　　D、土地增值稅：目前個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
　　
　　4.買方需要交納的稅費：
　　
　　A、契稅。該房為90平方米以下的普通住房，購房人是首次購買，契稅按1%收取。即148065×1%=1480.65元。
　　
　　B、印花稅：5元。目前個人購買住房暫免征收印花稅
　　
　　C、登記費：80元
　　
　　D、手續費：住宅收取標準為3元/平方米，即63.02×3=189.06元。
　　
　　5.所有稅費共計4899.77元，其中賣方需要交納個人所得稅2961元、手續費189.06元，共計3150.06元，買方需要交納契稅1480.65元、登記費80元、手續費189.06元，共計1749.71元。