二手房五年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征營業(yè)稅
今天，國家稅務總局正式宣布延長二手房交易營業(yè)稅征收時限，將原定2年的征收期限延長至5年。這是在今天下午九部委公布的《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中透露的。
《意見》稱，此次調(diào)整的主要目的是為了“進一步抑制投機和投資性購房需求”，調(diào)整后，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時將按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；而個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款侯的差額征收營業(yè)稅。調(diào)整后的營業(yè)稅將在今年的6月1日正式實行。
此次調(diào)整，是國稅總局自去年五月份出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》后又一次利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房價。據(jù)中原地產(chǎn)宮萍介紹，去年5月，政府公布將在6月份實行新的營業(yè)稅征收辦法，加上宏觀調(diào)控的因素，“對房地產(chǎn)市場的影響很大”，據(jù)統(tǒng)計，在新政正式實施前的一個月內(nèi)，中原地產(chǎn)二手房交易量陡升，超過了7700套，達到波峰，而在政策實施后的7月，交易量頓時下跌到5月份的一半左右。直到8月份才緩慢上升。但是去年征收營業(yè)稅的效果持續(xù)時間并不長，9月份二手房回暖，進入2006年二手房的房價和交易量都大幅度提升。
針對營業(yè)稅的征收年限調(diào)整到了五年，業(yè)內(nèi)部分人士認為會加劇供求矛盾，北京交易信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已超過公房的成交量占比，鏈家地產(chǎn)市場部總監(jiān)金育松也給出了“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的存量房占到了總房源量的48%，“在目前北京市剛性需求占主導的形勢下，政策出臺后即直接執(zhí)行，二手房供給的進一步減少會使得供需矛盾進一步加劇。”
國稅局此番調(diào)整會對市場造成什么樣的影響？中原地產(chǎn)三級市場部給出的分析并不樂觀，會“增加交易成本，有可能導致房價上漲”。中原地產(chǎn)的宮萍解釋說，營業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營業(yè)稅范圍的房屋，重又劃入稅費征收行列。對于擁有房源的業(yè)主來說，無疑是加大出售成本，減少利潤獲得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢必會把這部分增加支出轉(zhuǎn)嫁給購房客戶，相當于變相地提升了房屋價格。金育松也舉例說：去年實施營業(yè)稅來看，購買不足2年轉(zhuǎn)手交易的二手房中，有近80%的房產(chǎn)出售者將稅費轉(zhuǎn)嫁到了房價里，這在很大程度上助推了房價的進一步上漲。
與去年調(diào)整營業(yè)稅不同的是，此次調(diào)整信號自今天發(fā)布至6月1日正式實行，之間僅有三天時間供市場調(diào)節(jié)，對此，金育松在此前的采訪中曾表示去年政府只留給市場一個月的反應時間過短，營業(yè)稅調(diào)整對市場的影響，很大程度上應看調(diào)整后的營業(yè)稅在出臺與執(zhí)行之間是否有一個充分的緩沖期。現(xiàn)在政府留出如此之短的“緩沖期”，對現(xiàn)有的5年內(nèi)房產(chǎn)，已有出售意愿的業(yè)主不能夠?qū)⑵浔M快釋放到市場中，使得北京市二手房市場供需比1：5的賣方市場現(xiàn)狀難以緩解。
對該政策持樂觀態(tài)度的主要是中國稅網(wǎng)的稅務專家李曉蘭，她認為征收期限改為五年后“會比兩年更有效”，政府此舉勢必會打擊投資性購房的比例，通過抑制投資性需求來影響房價。在被問及為何去年的稅收調(diào)節(jié)沒有起到預計效果時，李曉蘭表示主要原因是“征管不利”，要保證此次調(diào)整的效果“應該加強稅收的征管”。
事實上，針對此次調(diào)整主要是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的稅費調(diào)整，社科院金融所研究員尹中立認為只是權(quán)宜之計，接受采訪時，尹中立表示此次的調(diào)整和去年的政策“大同小異，本質(zhì)上沒有區(qū)別”，主要的效果是對投資者心理上造成壓力，最后的效果難以預測，要解決房價過高問題還是應該在持有環(huán)節(jié)增稅——即增收物業(yè)稅。
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