法律和稅務(wù)人士指出，此類“擦邊球”行為看似高明，但往往得不償失
核心提示
今年7月中旬以來，房地產(chǎn)市場連續(xù)頒布近10項(xiàng)新政，調(diào)控政策之密集簡直可以創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。尤其是近期，12年未應(yīng)征而未征的二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅也動(dòng)真格了。但所謂“上有政策，下有對策”，形形色色的“避稅術(shù)”也應(yīng)運(yùn)而生。近日，有法律界朋友和稅務(wù)人員與本報(bào)記者談起這些打“政策擦邊球”的避稅術(shù)時(shí)感嘆道:與政策玩游戲，其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，這些“避稅術(shù)”看似高明，但避稅者往往最終是賠了夫人又折兵，甚至還要被追究有關(guān)法律責(zé)任。
廣東省消委會(huì)法律顧問黃某威律師提醒，對轉(zhuǎn)讓中的營業(yè)稅以及個(gè)人所得稅，老百姓還是要正確對待。各種以合法方式掩蓋非法目的的避稅行為，不但是在給自身增加不必要的風(fēng)險(xiǎn)，如若被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，還將面臨處罰。依法納稅，是憲法所規(guī)定的一項(xiàng)公民義務(wù)。避稅行為可能對市場，甚至對整個(gè)投資決策都將帶來不利的影響。國家關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收政策的出臺，如果真能給房價(jià)帶來一定的下降空間，其實(shí)真正受惠的還是購房者。
避稅手法一：房屋原值隱瞞不報(bào)
政策規(guī)定
近日，廣州市地稅局按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定明確規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納20%的個(gè)人所得稅，而納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%征收率核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
手法揭秘
關(guān)于這項(xiàng)“核定征收”的稅種，是地稅局基于二手房個(gè)稅征收過程中取證難、出售價(jià)核準(zhǔn)計(jì)算復(fù)雜、費(fèi)用認(rèn)定環(huán)節(jié)繁多等因素而出臺的補(bǔ)充規(guī)定。但是這種人性化的考慮卻在“法定”與“核定”兩種征收方式之間留下了巨大的避稅空間。對于賣房者而言，如果所提供的各種相關(guān)材料齊全，就必須按照20%繳納個(gè)人所得稅;而如果“材料不齊”，反而可以按照1%繳納個(gè)人所得稅，能省下不小的一筆錢。因此，在這樣的政策出臺后，許多賣房的人士盡管有原來的購房發(fā)票在手上，卻采取了隱瞞不報(bào)的戰(zhàn)術(shù)。
專家提醒
廣東省消委會(huì)法律顧問黃某威律師提醒，其實(shí)大部分房地產(chǎn)交易在房地產(chǎn)交易中心都是有登記備案的，對于不能確定原值的商品房，業(yè)主必須先到交易中心檔案部門調(diào)取歷史發(fā)票，通過這一原始信息確定賣出房產(chǎn)的原值，確實(shí)查不到原值的，由申請人向稅務(wù)部門申請按照核定征稅的方式繳納稅款，而這項(xiàng)申請需要稅務(wù)部門查核。黃律師指出，不要抱著對稅務(wù)部門隱瞞成功的僥幸心理。
避稅手法二：夸大裝修費(fèi)用
政策規(guī)定
在新政策頒布之后，廣州市地稅局對“合理費(fèi)用”扣除范圍也作出補(bǔ)充規(guī)定，明確從8月1日(稅款所屬日期)起，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用都可以在稅前扣除。
扣除支付的住房裝修費(fèi)用時(shí)，如果納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在一定比例內(nèi)扣除，其中已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。
手法揭秘
這樣一來，有市民立即就在裝修費(fèi)用的多少上鉆空子。就目前的情況看，許多業(yè)主裝修房屋時(shí)為了省錢不找合法的裝飾公司，而找游擊隊(duì)進(jìn)行裝修。這類游擊隊(duì)基本不具備開具發(fā)票的能力，而有些就是通過非正規(guī)的渠道可以根據(jù)業(yè)主的要求任意開出發(fā)票金額，讓業(yè)主可在稅費(fèi)上沖抵掉更多的費(fèi)用。
專家說法
這樣做表面上看似可省下一筆錢，但其實(shí)業(yè)主們在后期卻承擔(dān)起了更大的風(fēng)險(xiǎn)。首先是來自于售后服務(wù)。目前裝修市場并不規(guī)范，非正規(guī)的裝飾公司可能存在著偷工減料的隱患，業(yè)主的房屋在出現(xiàn)質(zhì)量問題之后，難以通過正規(guī)的渠道捍衛(wèi)自身的合法權(quán)益。其次來自于發(fā)票問題，很多游擊隊(duì)裝修公司的發(fā)票都是通過一些公司買來的，這些發(fā)票問題可能給日后的各種法律糾紛埋下一顆定時(shí)炸彈。
避稅手法三：私下協(xié)議縮減稅基
政策規(guī)定
在新規(guī)定中，出臺了二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和個(gè)稅的“兩稅”政策，房屋購入價(jià)和轉(zhuǎn)讓價(jià)之間如有盈利部分，則出售者需按照20%繳納二手房個(gè)人所得稅，如無盈利，則只需要繳納5.5%的營業(yè)稅。
手法揭秘
目前，在廣州，二手房交易隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，也出現(xiàn)了水漲船高的態(tài)勢。很多二手房的價(jià)格已經(jīng)較原先價(jià)格高出許多，對于房屋轉(zhuǎn)讓者，這無疑是一件好事。然而，新近出臺的“兩稅”的新政策，又讓賣方一下子需要繳納一筆不小的稅款。于是，有市民在售房合同中，經(jīng)由買賣雙方協(xié)商后簽訂了“陰陽”兩份合同。其中一份是針對主管部門簽訂的合同，采用以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)來計(jì)算銷售價(jià)的方法，以此達(dá)到縮小稅基，減少納稅額的目的;另一份是買賣雙方按照雙方交易的實(shí)際成交價(jià)格簽訂的真實(shí)合同。
專家說法
高價(jià)買賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易，在“陰陽合同”的背后，其實(shí)暗含著諸多的違約風(fēng)險(xiǎn)以及隨之而來的各種差價(jià)糾紛。首先是買房人，如果買方在過戶前繳納了房款，而賣方卻違約不賣，賠付也只是按照給房產(chǎn)局簽訂的合同中所表示的價(jià)格，買方缺乏充分證據(jù)，便會(huì)遭受大額損失。同時(shí)，這種簽訂“陰陽合同”的方式對于買房人的再次交易也十分不利，由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低，而且由于買入價(jià)低，再次賣出和買入價(jià)之間的差額會(huì)相應(yīng)增大，再次繳稅時(shí)也就會(huì)相應(yīng)多繳。這樣，買房者對這個(gè)差價(jià)所付出代價(jià)可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前所貪得的小便宜。
另外，還有可能牽連到一個(gè)貸款問題，如果買房者需要將該房產(chǎn)與貸款掛鉤，那么，是否要用一個(gè)真實(shí)的價(jià)格成交呢?根據(jù)官方認(rèn)可的合同，房產(chǎn)的原值偏低，可能就無法得到與房子相應(yīng)價(jià)值的貸款了。
另一方面，賣房者的風(fēng)險(xiǎn)也不可低估。如果買方堅(jiān)持以官方認(rèn)定的合同價(jià)為據(jù)，要求賣方降低房屋出售價(jià)格，或者沒有按期支付甚至拖欠剩下的差價(jià)，賣方將會(huì)得不償失。而如果期望通過訴訟途徑要回尾款，面臨的將會(huì)是更加不利的局面。第一，執(zhí)法機(jī)構(gòu)很可能會(huì)因?yàn)檫@種交易行為屬于違規(guī)行為而將其判定為“無效合同”;其次，即使合同被認(rèn)定為有效，賣房者也會(huì)因?yàn)榇嬖诿黠@的偷逃稅行為，被處于一定的經(jīng)濟(jì)處罰。
