二手房買賣 避稅
二手房交易須繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等。其中營(yíng)業(yè)稅是新增加的，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內(nèi)的房屋也難逃個(gè)人所得稅這一關(guān)，致使交易成本大大加重。然而，“上有政策，下有對(duì)策”，有的房地產(chǎn)中介還是從中找到了可鉆的空子，各種避稅高招也悄然誕生了。
“避稅高招”聽上去有理“有利”，但其背后暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，二手房買賣雙方就可能落個(gè)“占小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。二手房買賣還是應(yīng)該通過(guò)正常程序，否則很容易造成買賣者“因小失大”。針對(duì)“避稅高招”，房屋交易雙方需特別注意其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。
“避稅高招”一：以“贈(zèng)與”方式變相交易
為躲避營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，一些購(gòu)買未滿5年的二手房以“贈(zèng)與”的方式悄然變相交易。
如果按照贈(zèng)與形式，就不涉及到“營(yíng)業(yè)額”的問(wèn)題，所需付的費(fèi)用為公證費(fèi)以及契稅。
風(fēng)險(xiǎn)：買賣雙方簽訂的贈(zèng)與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實(shí)際上是二手房買賣，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，將最后給消費(fèi)者帶來(lái)?yè)p失。例如，甲受外債壓力將房子抵押出去，而此時(shí)他又將房子以贈(zèng)與的形式賣給乙，并收了房款，這樣一來(lái)乙的利益就受到了嚴(yán)重侵害。即使這種糾紛鬧到了法院，法院也很難判定裁決。
“避稅高招”二：把交易價(jià)格“做低”
有不少人為了少交稅而常常采取瞞報(bào)、虛報(bào)價(jià)格的方式。
風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)買房人再次交易不利。高價(jià)買賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易。雖然雙方都可從中占點(diǎn)小便宜，但如果買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)將面臨著兩個(gè)問(wèn)題：一是由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于買入價(jià)低，再次賣出的價(jià)格和買入價(jià)之間的差額就比較大，再次繳納個(gè)人所得稅時(shí)也要相應(yīng)多繳。
應(yīng)該說(shuō)明的是，2006年7月，北京市地稅局公布了二手房交易的最低計(jì)稅價(jià)格，明確設(shè)定了二手房交易的最低價(jià)格“底線”，防止二手房交易采取明低暗高的價(jià)格逃稅。
“避稅高招”三：以租待售
為避繳營(yíng)業(yè)稅，“以租待售”是一些購(gòu)買未滿5年的二手房售房者采用的避稅方式。
風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)變化，一方毀約，另一方吃虧。一旦房?jī)r(jià)在租期大漲，房主因此毀約不再向租房者出售該房屋，準(zhǔn)備先租后買該房的買主在租了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間后利益將受到損失。反之亦然。
“避稅高招”四：不過(guò)戶先公證
購(gòu)買住房未滿5年轉(zhuǎn)手交易時(shí)，房產(chǎn)證先不過(guò)戶，但進(jìn)行公證；待滿５年時(shí)再過(guò)戶。
風(fēng)險(xiǎn)：公證效力受質(zhì)疑。只公證不過(guò)戶對(duì)買房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無(wú)法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。
“避稅高招”五：找開發(fā)商改底單
交易時(shí)，找開發(fā)商將底單上的原購(gòu)房人改為現(xiàn)在的購(gòu)房人。
風(fēng)險(xiǎn)：合同效力將失去。改了底單就等于改了原來(lái)的購(gòu)房合同，重新簽了一個(gè)新合同。原來(lái)合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無(wú)法保證的問(wèn)題。
