1、什么是定金?
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。
給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
根據民法的有關理論,定金具有下列法律特征：
(1)定金具有從屬性。定金隨著合同的存在而存在，隨著合同的消滅而消滅。
(2)定金的成立具有實踐性。定金是由合同當事人約定的，但只有當事人關于定金的約定，而無定金的實際交付，定金擔保并不能成立。只有合同當事人將定金實際交付給對方，定金才能成立。
(3)定金具有預先支付性。只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到擔保的作用。因此，定金具有預先支付性。
(4)定金具有雙重擔保性。即同時擔保合同雙方當事人的債權。就是說，交付定金的一方不履行債務的，喪失定金;而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。
2、房屋買賣合同未訂立認購定金能退還嗎?
網友提問：您好!今年7月份，我參加某公司組織的購房團購活動，并與該公司簽訂團購協議，約定我支付5000元團購費，享受總房款10%的團購優惠，并與購房時的現場優惠累加計算。同日，我與開發商簽訂了房屋認購書，購買該小區房屋一套，并約定如參加團購，將享受購房款折扣及費用減免優惠。簽訂團購協議和認購書后，我分別支付了團購費以及認購定金5萬元。簽訂房屋買賣合同過程中，我與開發商就房屋價格計算方式產生分歧，雙方最終未訂立的商品房買賣合同。請問在未訂立的商品房買賣合同的情況下，開發商對購房人交納的認購定金5萬元該返還嗎?
律師回答：因不可歸責于當事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購房定金應退還。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
本案中，由于約定不明，你與開發商就購房優惠與團購優惠關系出現分歧，進而無法就房屋實際購房價格達成一致，雙方未能訂立購房合同，符合不可歸責于當事人雙方的事由導致房屋買賣合同未訂立的情形。
小編提醒，房屋認購書的實質為預約合同，違反約定內容將產生相應的違約責任，故對于房屋價款及計算方式等重要條款，應當進行明確約定，以維護自身合法權益。
3、如何規避二手房買賣定金糾紛
從法律上講，定金應是“上家賣房、下家買房”的擔保，上家違反約定不賣房應向下雙倍返還定金，下家違反約定不買房無權要求上家退還定金。目前二手房交易中，定金的交付多數是自下家交給中介公司，再自中介公司轉交上家。自于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，這極容易引發二手房交易上下家之間的定金糾紛。
為此，建議廣大購房者在下定金時遵循下面四個步驟：
(1)要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況房價委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。
(2)與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況房價保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
(3)與中介公司笙好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
(4)收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人自的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
