【案情介紹】
2015年3月4日尹先生與章先生通過一家中介公司認(rèn)識，尹先生欲將自有的一套房屋以210萬的價格出售給章先生，但是由于尹先生的房屋因為有30萬左右的銀行按揭貸款未能及時歸還被銀行告上法院并將該房屋查封了，因此尹先生和章先生無法進(jìn)行網(wǎng)簽，雙方簽訂了一份非網(wǎng)簽版本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同中對于交易的條件進(jìn)行的詳細(xì)的約定，特別明確約定了章先生先行支付房款30萬元用以支付給銀行償還按揭貸款以解除該房屋的查封手續(xù)，解除查封后雙方進(jìn)行正式的網(wǎng)簽，合同簽訂后章先生如約將首期30萬元房款支付給了尹先生，尹先生收到房款后也如約將房款支付給銀行，遂銀行撤銷了該房屋的查封登記手續(xù)，查封撤消后章先生一直催促尹先生趕緊就系爭房屋進(jìn)行網(wǎng)簽備案，然而此時尹先生卻不緊不慢起來，一直推說自己人在外地辦事，與此同時章先生卻通過中介公司得知了其他的中介公司在不停代人帶看他已經(jīng)購買的房屋，得知這一情況后章先生數(shù)次短信以及書面發(fā)函質(zhì)問尹先生，均石沉大海，最后章先生不得不到人民法院起訴要求尹先生繼續(xù)履行與尹先生簽訂的房屋買賣合同，然而起訴至法院后才得知，系爭房屋解除查封一周后尹先生就與案外人石小姐簽訂了網(wǎng)簽版本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，總價為240萬元，并且辦理了審稅手續(xù)，簽約后尹先生收取了石小姐房款80萬元。得知上述情況后，章先生認(rèn)為自己與尹先生的合同簽訂在先，理應(yīng)判決自己與尹先生的合同繼續(xù)履行，遂請求人民法院判決強(qiáng)制過戶。
【法院判決】
人民法院經(jīng)過審理認(rèn)為雖然尹先生與章先生簽訂的合同在先，但是尹先生與章先生之間的合同并未網(wǎng)簽，而案外人石小姐和尹先生的合同辦理了網(wǎng)簽以及審稅手續(xù)，且支付了三分之一的房款，又無證據(jù)證明石小姐與尹先生系惡意串通，因此駁回了章先生要求強(qiáng)制履行的訴訟請求。
【律師評析】
在房價不斷上漲的大背景下，下家違約主要是由于貸款受限，而上家違約主要表現(xiàn)為不愿意出售，本文我們著重討論出售人拒絕出售房屋的情況下，法律糾紛的處理問題。
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。不難看出，根據(jù)合同法的上述規(guī)定，乙方違約的，守約方可以要求繼續(xù)履行、補(bǔ)救或者賠償損失。繼續(xù)履行(即要求強(qiáng)制過戶)是守約方維護(hù)自身權(quán)益的合理訴求。但是并非所有的強(qiáng)制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下不適宜判決強(qiáng)制過戶，那么守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。
具體而言阻卻強(qiáng)制過戶的情況主要有下面幾種。
一、一房二賣中，其中一方的強(qiáng)制過戶勢必會被駁回。
一房二賣或者一房數(shù)賣的情況下，數(shù)個購買者都主張要求強(qiáng)制過戶，而房屋只有一套，不管過戶給誰都會造成其他購買人無法通過強(qiáng)制過戶取得房屋的情況，那么此種情況下人民法院優(yōu)先將房屋過戶給哪一方取決于下面一個或者幾個因素，1先占房屋;2先網(wǎng)簽;3先簽約;4,付款最多。這幾個因素不難看出一房二賣情況下合同的履行情況對于房屋歸屬至關(guān)重要，一般說來先交房時最重要的享有優(yōu)先過戶權(quán)的因素，除此之外先辦妥交易備案登記的一方也享有一定的優(yōu)先權(quán)，這主要是為了保護(hù)物權(quán)的公示公信力，除此之外誰的合同履行最多可以強(qiáng)制過戶的幾率就會更大些，當(dāng)然這里面也有人民法院的一個自由裁量權(quán)的問題。
二、購房人除非貸款否則無力支付剩余房款。
房屋買賣過程中如果下家一定要通過銀行貸款方式履行房屋買賣合同的，那么一旦出現(xiàn)上家違約拒絕配合辦理貸款或者過戶的情況下，購房人很難獲得貸款審批，即便獲得貸款審批通過強(qiáng)制過戶的方式也貸款抵押合同也很難履行，因為人民法院一般判決強(qiáng)制過戶的前提是購房人支付完畢全款，而銀行貸款的情況下，剩余房款需要過戶后才會支付，這與人民法院的強(qiáng)制過戶判決之間存在一定的矛盾，所以如果無力支付剩余房款的，人民法院一般不會判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。
三、房屋上附著抵押登記，購房人無力滌除的。
房屋買賣過戶的前提是上家必須解除附著在房屋上的抵押登記，附帶抵押登記的房屋是不能完成過戶手續(xù)的，如果購房人有能力代替出售人歸還欠款滌除抵押，那么可以消除過戶障礙，否則人民法院無法判決強(qiáng)制過戶。
四、房屋被人民法院依法查封。
房屋被查封的情況下，不僅沒有辦法過戶也沒有辦法進(jìn)行網(wǎng)簽登記，所以購買被查封的房屋一定要非常小心，應(yīng)該確保過戶前查封被依法解除，如果系爭房屋因為未了案件而被人民法院查封的，人民法院是不會判決購房人強(qiáng)制過戶的。
五、房屋上有違章搭建被記載到交易中心的。
《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十條規(guī)定“有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：(二)屬違法建筑、臨時建筑或者附有違法建筑的”;由此可見一旦房屋上附有違法建筑并且被市政管理部門認(rèn)定為違章搭建且拒不拆除的，相關(guān)部門有權(quán)將其通知房地產(chǎn)交易管理部門，房地產(chǎn)交易管理部門會將上述情況登記在房地產(chǎn)登記簿上，自記載之日起該房屋不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記和抵押登記，當(dāng)然也就無法進(jìn)行強(qiáng)制過戶。
六、特殊地段房屋未經(jīng)政審。
特殊地段的房屋除了要滿足正常房屋買賣的流程外還需要額外的政審，政審的過程需要雙方自愿配合且需要填寫諸多表格，如果一方拒絕配合辦理政審的話，要向強(qiáng)制過戶則必須強(qiáng)制政審，這存在很大的難度，所以未經(jīng)政審的房屋買賣一般無法強(qiáng)制過戶。
