一、二手房買賣合同不可或缺的條款是什么?
1、是要核實(shí)并寫明簽約主體。
2、是要寫明違約賠償責(zé)任和賠償金額。
3、是要寫明房產(chǎn)、附屬設(shè)施的交接時(shí)間和有關(guān)費(fèi)用承擔(dān)的劃界時(shí)間。
3、是要寫明付款和過戶時(shí)間。
二、購買二手房約定違約責(zé)任時(shí)應(yīng)注意什么問題?
1、合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
2、每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。
3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。
總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是買方的風(fēng)險(xiǎn)。
三、二手房買賣合同糾紛疑難問題解答
1、房屋買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理?
當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。
若房屋買賣合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。
也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。在《北京高院關(guān)于審理買賣合同糾紛的指導(dǎo)意見中》即規(guī)定：“當(dāng)事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持;當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的，法院應(yīng)予支持。”
2、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理?
在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無過錯(cuò)一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括：所受損害和所失利益(當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等)、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。
3、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理?
房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。
承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
也就是說，具有優(yōu)先購買權(quán)的人，提起侵害其優(yōu)先購買權(quán)訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔(dān)保行使優(yōu)先購買權(quán)，而不能只主張侵犯優(yōu)先權(quán)，而不行使優(yōu)先購買權(quán)。即不能自己不買，也不讓他人購買。
4、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理?
出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。
出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權(quán)的，另一方不得以其不同意為由對(duì)抗受讓人。
此種情形多發(fā)生在，存在多個(gè)共有人或房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買時(shí)，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實(shí)房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應(yīng)或不能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實(shí)的情形，在這種情況下，應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。
