問(wèn)：從法律上如何界定“陰陽(yáng)合同”?
答：所謂“陰陽(yáng)合同”，是指買(mǎi)賣(mài)合同的備案價(jià)格與真實(shí)的成交價(jià)格不一致，雙方簽訂兩份價(jià)格不同的合同，一份專(zhuān)門(mén)用來(lái)備案登記，是“陽(yáng)合同”;另一份是雙方實(shí)際履行的真實(shí)價(jià)格，是“陰合同”。
問(wèn)：簽訂“陰陽(yáng)合同”存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)?
答：簽訂“陰陽(yáng)合同”的主要目的是為了規(guī)避稅收或者騙取貸款。從表面上看，陰陽(yáng)合同確實(shí)能讓賣(mài)方或買(mǎi)房獲得一些“實(shí)惠”，但這種行為存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，非常容易產(chǎn)生糾紛，甚至很有可能演變成一場(chǎng)曠日持久的訴訟。
首先，雙方在合同中做低房?jī)r(jià)少繳稅的行為，是一種法律上明令禁止的逃稅違法行為。有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。
其次，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中做高房?jī)r(jià)多貸款的行為，是一種欺詐行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，貸款銀行可申請(qǐng)此貸款合同無(wú)效，并要求貸款方賠償相應(yīng)損失。
再次，簽訂“陰陽(yáng)合同”對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方還存在著其他法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)賣(mài)房者而言，如果私下簽訂的另一份合同“陰合同”約定不明確或不詳細(xì)，賣(mài)房者也有可能被買(mǎi)方鉆了空子，只按照“陽(yáng)合同”的價(jià)格支付購(gòu)房款。如果在過(guò)戶(hù)前繳納了房款，而賣(mài)方違約不賣(mài)，卻只賠付在房管部門(mén)備案的“陽(yáng)合同”中標(biāo)示的價(jià)格，買(mǎi)方將會(huì)遭受大額損失。在此，律師提醒房屋交易雙方不要為了少交稅費(fèi)鋌而走險(xiǎn)，日后難免會(huì)有更大的麻煩。
問(wèn)：因簽訂“陰陽(yáng)合同”引起的糾紛，在官司中以哪份合同為有效合同?
答：對(duì)“陰陽(yáng)合同”的處理原則，一般可分兩種情況：
1、根據(jù)規(guī)定需要備案的合同，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒(méi)有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定。
2、如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無(wú)須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。
同時(shí)，需作補(bǔ)充說(shuō)明的是，關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)中“陰陽(yáng)合同”的效力問(wèn)題上，在審判實(shí)踐中，主要存在三種觀(guān)點(diǎn)：
一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為“陰陽(yáng)合同”均為無(wú)效合同，理由是二者均違反了我國(guó)《合同法》第52條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定，因而是無(wú)效的，是不受法律保護(hù)的。應(yīng)當(dāng)按照無(wú)效合同的處理原則來(lái)處理糾紛，并應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)行民事制裁。
第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，“陽(yáng)合同”不是合同雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容主要條款之一的價(jià)格條款違法進(jìn)而導(dǎo)致“陽(yáng)合同”整體無(wú)效，而“陰合同”系合同雙方的真實(shí)意思表示和實(shí)際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同。
第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，“陰合同”有效，“陽(yáng)合同”除價(jià)格條款內(nèi)容部分無(wú)效外，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效。在合同實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考量合同雙方的真實(shí)意思和履行的實(shí)際情況來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)。
剛才我們說(shuō)到的《合同法》第52條所指“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”應(yīng)當(dāng)理解為訂立合同本身的行為，而不是指合同的履行過(guò)程中客觀(guān)上會(huì)造成什么樣的后果。這一合同雖然客觀(guān)上存在”串通“的情況，但合同內(nèi)容本身不存在“惡意串通”，目的仍在于約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實(shí)記載，也為雙方所實(shí)際履行。此時(shí)的合同已經(jīng)成立并且生效，至于合同的一方主體沒(méi)有履行行政法規(guī)所規(guī)定的將該合同如實(shí)登記并依法繳納稅金的義務(wù)，并不影響合同的效力。
問(wèn)：目前是否有關(guān)于“陰陽(yáng)合同的”相關(guān)法律的明文規(guī)定?
答：目前還沒(méi)有針對(duì)性的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋?zhuān)诖宋覀円蔡嵝奄?gòu)房者，在房屋買(mǎi)賣(mài)中，為避稅簽訂 “陰陽(yáng)合同”，既損害了國(guó)家利益，又會(huì)產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)，因此“陰陽(yáng)合同”簽定存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)部門(mén)與房管部門(mén)應(yīng)密切配合，對(duì)二手房交易中不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，惡意偷、逃稅費(fèi)的行為制定嚴(yán)格的制約措施，從源頭上杜絕二手房交易價(jià)格的不實(shí)申報(bào)行為。
問(wèn)：簽訂“陰陽(yáng)合同”被查出后會(huì)得到什么樣的處罰?買(mǎi)方、賣(mài)方和中介應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任?依據(jù)哪些法律法規(guī)?
答：買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中做低房?jī)r(jià)少繳稅、做高房?jī)r(jià)多貸款的行為，一旦被有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，可根據(jù)《合同法》、《稅收征收管理法》、《刑法》等相關(guān)法律法規(guī)予以處罰，輕則給予責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰，重則可能構(gòu)成犯罪。而中介也有著不可推缷的的法律責(zé)任。
首先，只要中介在過(guò)戶(hù)價(jià)格確認(rèn)書(shū)或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章且兩份合同差價(jià)懸殊，就能證明中介參與了“陰陽(yáng)合同”的簽訂，有了法律上所說(shuō)的證據(jù)證明。
其次，只要有證據(jù)證明中介參與“陰陽(yáng)合同”的簽訂，雖然現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無(wú)明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，但是法院有權(quán)依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。
最后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與“陰陽(yáng)合同”的中介進(jìn)行行政處罰。
問(wèn)：我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中，哪些證件為法律有效證件?
答：身份證、房產(chǎn)證、土地證、結(jié)婚證、戶(hù)口簿以及經(jīng)過(guò)公證后的委托書(shū)都屬于法律有效證件。
問(wèn)：在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)請(qǐng)注意哪些法律問(wèn)題?
答：我們?cè)谫I(mǎi)房的過(guò)程中應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
1、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。對(duì)于房產(chǎn)權(quán)證可以憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢(xún)。
2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。
4、土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。
5、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
7、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
8、物業(yè)費(fèi)用及公用事業(yè)費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
9、戶(hù)口問(wèn)題
有些二手房中會(huì)有歷史戶(hù)口問(wèn)題，可能存在一戶(hù)兩本戶(hù)口本，更有甚者，還會(huì)有上上家的戶(hù)口存在，沒(méi)有遷移走。建議購(gòu)買(mǎi)二手房的買(mǎi)主，聘請(qǐng)律師向公安戶(hù)籍部門(mén)查詢(xún)買(mǎi)賣(mài)的二手房戶(hù)籍信息。
對(duì)于戶(hù)口問(wèn)題法院不能受理遷移戶(hù)口，但是如果在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，一定期限后上家將所有現(xiàn)存戶(hù)口遷移，否則需要支付違約金，則對(duì)于違約金索賠法院可以受理。
10、合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。
在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂”陰陽(yáng)合同“的現(xiàn)象較為普遍。當(dāng)下二手房網(wǎng)簽的呼聲愈演愈烈，相信陰陽(yáng)合同已無(wú)太久的存在空間。
“陰陽(yáng)合同”或許能為二手房交易雙方省下一些稅費(fèi)，但這種行為不僅損害了國(guó)家利益，也無(wú)法保障自身的權(quán)益。“陰陽(yáng)”合同糾紛發(fā)生后，處理結(jié)果未必盡如人意，一旦被查實(shí)，還將依法被處罰。只有買(mǎi)賣(mài)雙方自覺(jué)遵守游戲規(guī)則，維護(hù)市場(chǎng)秩序，才能更好的保障自己的合法權(quán)益。
