“銀十”已盡。回顧近一個(gè)月以來樓市的表現(xiàn)，受“二次調(diào)控”以及“黃金周”大量購房者外出的影響，開發(fā)商所期待的回暖并未出現(xiàn)。盡管大勢(shì)慘淡，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、西樓市表現(xiàn)出冷熱不均的局面。
東西樓市冷熱不均
近日記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京東、西兩區(qū)出現(xiàn)冷熱不均的格局。位于京東的燕郊板塊房?jī)r(jià)急速下滑，包括上上城、天洋城等多個(gè)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)已經(jīng)較前期高點(diǎn)下跌了30%。而在第一輪調(diào)控之后，率先跳水的通州，如今仍然是房?jī)r(jià)“重災(zāi)區(qū)”。除部分項(xiàng)目針對(duì)團(tuán)購客戶降價(jià)超過萬元外，還有不少新盤采取低開策略，售價(jià)甚至比周邊二手房要低。
與東區(qū)樓市的急速下滑相比，西區(qū)樓市在“二次調(diào)控”后表現(xiàn)較為穩(wěn)定。以西二環(huán)馬連道板塊為例，區(qū)域唯一在售的第三區(qū)項(xiàng)目的交易量及售價(jià)，在新政后表現(xiàn)平穩(wěn)，且近來項(xiàng)目人氣出現(xiàn)遞增趨勢(shì)。除此之外，記者調(diào)查了解到，同樣位于西二環(huán)附近的紅山世家、一瓶蘭亭等項(xiàng)目，在新政后表現(xiàn)亦相對(duì)平穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東部樓市之所以受影響較大，主要緣于去年以來東區(qū)房?jī)r(jià)迅速攀升，為“泡沫”破裂埋下了隱患。而這些因素在西區(qū)并不存在，仍以西二環(huán)馬連道板塊為例，第三區(qū)項(xiàng)目的售價(jià)，年初至今一直保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，并未出現(xiàn)大幅上調(diào)，且馬連道板塊并無其他項(xiàng)目在售。可以說是較合理的定價(jià)，以及區(qū)域供量的稀缺，成就了該項(xiàng)目及板塊的穩(wěn)定性。
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高性價(jià)比成制勝法寶
新政前，郊區(qū)樓市屢現(xiàn)“日光盤”，使不少人相信樓市已經(jīng)回暖。盡管受新政影響，本月樓市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，但“日光盤”的出現(xiàn)仍然告訴我們一個(gè)道理，即無論在何種市場(chǎng)環(huán)境下，性價(jià)比較高的產(chǎn)品，都將保持著良好的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，城區(qū)樓盤亦不例外。
以位于西二環(huán)馬連道板塊的第三區(qū)項(xiàng)目為例，之所以在新政后表現(xiàn)平穩(wěn)，性價(jià)比無疑是其制勝的關(guān)鍵因素之一。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，第三區(qū)目前正在銷售的二期高板產(chǎn)品，均價(jià)3.3萬—3.5萬元/平方米，而即將入市優(yōu)盤，塔樓售價(jià)約在3萬元/平方米以上。這一價(jià)位區(qū)間，與周邊區(qū)域的紅山世家4.3萬元/平方米，以及首開璞4.5萬元/平方米的售價(jià)，相去甚遠(yuǎn)。如果與東區(qū)和北區(qū)相比較，目前CBD中高端項(xiàng)目售價(jià)多在5萬-6萬元/平方米，個(gè)別頂級(jí)項(xiàng)目售價(jià)甚至超過10萬元/平方米。相形之下，西二環(huán)馬連道板塊的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)彰顯無遺。
從本月計(jì)劃入市樓盤來看，八成以上提供150平方米以上的大戶型產(chǎn)品。例如純新盤北京PARK就以210-260平方米的三居為主，同時(shí)包括400-530平方米的躍層。首開鉑郡亦主打200-300平方米的大戶型。業(yè)界預(yù)期兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)不會(huì)低于5萬元。這就意味著，未來在四環(huán)內(nèi)很難覓到總價(jià)500萬元以下的樓盤。而定位于大型城市綜合體的第三區(qū)，在戶型配置及總價(jià)方面，占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目主打88-143平米的兩居、三居，總價(jià)控制在300萬-500萬元。
地鐵沿線保值性強(qiáng)
從上海經(jīng)驗(yàn)來看，市中心商業(yè)物業(yè)售價(jià)十年前一般在20000元/平方米左右，而如今，凡是地下層鏈接了地鐵站的商業(yè)物業(yè)，目前的售價(jià)高約160000元／平方米。就北京而言，雖不可和上海同日而語，但亦有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來5年內(nèi)，地鐵周邊物業(yè)的市值增長(zhǎng)30%并非沒有可能。
從馬連道板塊來看，未來雙地鐵交會(huì)。記者從第三區(qū)了解到，在該項(xiàng)目西側(cè)設(shè)有站點(diǎn)的地鐵9號(hào)線，預(yù)計(jì)于今年竣工通車；而目前正在施工的地鐵7號(hào)線，預(yù)計(jì)將于2014年建成通車，將在項(xiàng)目北側(cè)設(shè)有站點(diǎn)。根據(jù)麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃顯示，未來還將建設(shè)M14、M16兩條地鐵線路。
馬連道板塊周邊已無土地可供。但麗澤金融商務(wù)區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展的新興金融功能區(qū)，大量高知、高薪人士的聚集，使區(qū)域蘊(yùn)藏著巨大的住房需求。
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