市住建委昨日就加強(qiáng)商品房預(yù)售管理發(fā)布通知，自今年12月1日起，開發(fā)商提交的商品房預(yù)售方案中，若自留房源須說(shuō)明原因及自留商品房現(xiàn)房銷售的承諾，同時(shí)必須明確預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度。
據(jù)了解，如果開發(fā)商存在違規(guī)行為，區(qū)縣房屋行政管理部門一旦發(fā)現(xiàn)，將責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出書面說(shuō)明，并限期整改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒不進(jìn)行書面回復(fù)或整改的，區(qū)縣房屋行政管理部門應(yīng)報(bào)送市住建委，暫停該商品房項(xiàng)目網(wǎng)上簽約，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，并通過(guò)媒體予以公示曝光。
中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，《通知》覆蓋了開發(fā)商售房所有流程，很大程度上就是針對(duì)開發(fā)商進(jìn)行的“銷控”，從而避免捂盤、哄抬房?jī)r(jià)以及關(guān)系房的出現(xiàn)。
■新政
預(yù)售方案應(yīng)告知購(gòu)房人投訴渠道
在此之前，北京商品房在預(yù)售過(guò)程中也須開發(fā)商提交商品房預(yù)售方案，內(nèi)容主要包括項(xiàng)目名稱、位置、面積及價(jià)格和開盤時(shí)間。
此次《通知》明確，開發(fā)商還須說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排，自留商品房情況、項(xiàng)目開盤應(yīng)急預(yù)案、商品房質(zhì)量問(wèn)題投訴渠道和商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式等。陳云峰說(shuō)，這其實(shí)就是對(duì)開發(fā)商預(yù)售的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行了明確規(guī)定，讓每一個(gè)過(guò)程都在陽(yáng)光下進(jìn)行，讓購(gòu)房者放心購(gòu)房。
預(yù)售方案變更告知已購(gòu)房人
《通知》要求，商品房預(yù)售方案原則上不得變更，但因商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更等原因，預(yù)售方案中項(xiàng)目基本情況、建設(shè)計(jì)劃及進(jìn)度安排、商品房的預(yù)售計(jì)劃、本期預(yù)售商品房的套數(shù)、建筑面積及公用建筑面積分?jǐn)偤皖A(yù)測(cè)情況、房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容發(fā)生變更的，開發(fā)商應(yīng)在售樓場(chǎng)所公示變更內(nèi)容一個(gè)月，并告知已購(gòu)房人。公示期滿且無(wú)爭(zhēng)議的，可向區(qū)縣房屋行政管理部門申請(qǐng)預(yù)售方案的變更備案。公示期內(nèi)有爭(zhēng)議的，暫緩辦理預(yù)售方案的變更備案。
問(wèn)題
捂盤惜售
對(duì)策
開發(fā)商須報(bào)整體預(yù)售計(jì)劃
規(guī)定：開發(fā)商提交的項(xiàng)目整體預(yù)售計(jì)劃包括：每期開盤時(shí)間、房屋套數(shù)、預(yù)售建筑面積等;本期開盤方案，包括暫定開盤時(shí)間、銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員、開盤現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人員等情況;預(yù)售流程，包括購(gòu)房客戶排號(hào)、選房、簽約流程;預(yù)售方式，包括電腦排號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)或先到先選等公開方式。
解讀：陳云峰說(shuō)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都是分期建設(shè)和銷售的，因此哪個(gè)部分需要開盤才會(huì)上報(bào)申請(qǐng)預(yù)售許可證。而《通知》要求，開發(fā)商要上報(bào)項(xiàng)目整體預(yù)售計(jì)劃。也就是說(shuō)，今后一個(gè)項(xiàng)目在第一次上報(bào)預(yù)售方案時(shí)，無(wú)論一次銷售還是分期銷售，都要說(shuō)明開盤時(shí)間。這樣就避免了開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)行情開盤的操作手段，可有效地避免捂盤惜售。
問(wèn)題
關(guān)系房
對(duì)策
說(shuō)清自留房源避免特殊交易
規(guī)定：提交的本期自留商品房情況包括：開發(fā)企業(yè)自留商品房的樓號(hào)、房號(hào)、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積;開發(fā)企業(yè)需說(shuō)明自留商品房的原因及自留商品房現(xiàn)房銷售的承諾;地下車庫(kù)用于自留的租賃車位和用于銷售車位的數(shù)量、位置、建筑面積。
解讀：陳云峰說(shuō)，“從這個(gè)規(guī)定中可以看出，開發(fā)商在上報(bào)預(yù)售方案時(shí)，就必須保證每一套房源的去向透明。”一些企業(yè)確實(shí)存在自留房用于宿舍的情況，但也有為關(guān)系戶留房或預(yù)定房源的情況，或者因?yàn)槟撤N交易，為特殊群體預(yù)留房源。在房?jī)r(jià)上漲的背景下，預(yù)留的房屋價(jià)格可能要比實(shí)際預(yù)售時(shí)的價(jià)格低很多，因此非正常的預(yù)留房源的做法有失公平。
問(wèn)題
虛假降價(jià)
對(duì)策
明確預(yù)售房?jī)r(jià)以及優(yōu)惠幅度
規(guī)定：提交的本期預(yù)售商品房情況包括：本次預(yù)售樓棟的出讓及規(guī)劃情況對(duì)照表;本次預(yù)售樓棟的樓盤表、經(jīng)備案的測(cè)繪成果;預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度。
解讀：今年市住建委曾發(fā)文規(guī)定，預(yù)售的房屋須按套標(biāo)價(jià)，不再只公布均價(jià)，有效防止了哄抬房?jī)r(jià)。“但變相降價(jià)也是開發(fā)商的貓膩。”陳云峰說(shuō)，例如一個(gè)樓盤分三期銷售，一期定價(jià)1萬(wàn)元，二期、三期定價(jià)1.1萬(wàn)元，在一期銷售后，二期回調(diào)至1萬(wàn)元，開發(fā)商可以說(shuō)讓利10%，以虛假降價(jià)的方式，刺激購(gòu)房人購(gòu)房。業(yè)內(nèi)叫做高標(biāo)低賣，就是開發(fā)商們常玩的“銷控”，其效果還包括捂盤。因?yàn)槎凇⑷跇?biāo)價(jià)很高，提高了購(gòu)房門檻。這時(shí)，一期房源就顯得很緊張，給購(gòu)房人造成房源稀缺的緊張氛圍，形勢(shì)好的情況下，二期、三期反而還能抬價(jià)出售。
