行業調控成效卓著
1、房價漲幅明顯放緩今年初以來，房價瘋漲的趨勢得到了明顯的遏制，國家發改委的數據顯示，今年1-7月份，全國房屋銷售價格同比漲幅連續7個月下降，環比漲幅在0.3%以下。住宅方面，新建住房與二手房價格同比也是連續下降，并且二手房銷售價格下降速度逐漸超過新建住房。
2、囤地、囤房現象顯著改善，供給增加開發商瘋狂囤地、炒房者跟風捂房待漲，造成大量住房供給最終并未形成有效供給，進而引起樓市房源緊張，價格暴漲。在國家一系列的宏觀與行業調控政策實施后，銷售與融資不暢使開發商資金偏緊，囤地熱情全無，大幅減少在新增土地儲備方面的投入，同時擴大了對已有項目的開發支出，存量土地的開發得到加速。從數據上看，上半年土地購置面積增速持續下降，完成開發土地面積增速由7.6%提高到了9.9%。房價虛高的另一元兇---炒房者也得到了慘痛的教訓，意識到炒房的巨大風險，投資購房者少之又少，囤房現象得到很大程度的抑制。此外，多家中介機構二手房掛牌量持續上升，實質性的住房供應得到明顯增加。
3、銀行與地產的緊密聯系有所緩解上半年嚴控房地產信貸成果顯著，一方面，銀行貸款中房地產開發貸款有所下降。央行的2季度貨幣政策執行報告中的數據顯示，2008年上半年，新增貸款2.5萬億元，比上年同期多增3681億元，而房地產貸款新增卻同比少增1706.6億元。其中，開發貸款和購房貸款同比分別少增684.3億元和1022.3億元。在銀行降低了房地產貸款的同時，我們看到，開發商對銀行的依賴度也有所降低，開發商加大了自有資金的投資力度。在開發商資金來源結構中，自籌資金和其他資金比例持續上升，而國內貸款比例持續下降，銀行與地產過于緊密的聯系有所緩解。
需鞏固調控成果，緊縮加劇可能性不大
1、政策沒有過猛，并未危及企業生存很多人認為國家對地產行業的調控過緊，可能會影響很多企業無法正常經營，危及生存。我們認為，事實上政策并未過猛，開發商資金雖然偏緊，但結構性因素居多，并未威脅到多數企業的生存。上半年房地產開發投資額增速為30.9%，高于去年大牛市的水平，刨除建安、人工上漲等價格因素，實際投資額增速在22%左右，下降9個點，開發商資金總體偏緊，開支有所縮減，但22%的增速仍然較快。綜合今年以來土地市場的蕭條情況來看，縮減的開支大部分在于購買新的土地儲備，對原有項目的建設投資仍然保持較快的增長，可見開發商資金僅是結構性緊張，并未危及生存。相反，緊縮的政策引導了資金流向現有項目建設，遏制了企業的盲目擴張，對大多數企業來說，非但沒有造成破壞性影響，而且促進了企業的健康發展。
2、鞏固調控成果，放松幾率小樓市調控以來，輿論界質疑聲音不斷，房價下跌危及銀行乃至金融體系，是救世論者最大的理由，而我們在前面的《市場焦點問題剖析》報告中已經提出，房地產目前并不能危及國家銀行體系。事實上，上半年我國銀行業發展仍然較快，同時壞賬率持續下降，資產質量也得到顯著改善，保持良好的發展態勢，調控并未帶來嚴重不良后果。相反在解決房地產發展過熱帶來的囤地、炒房、房價過高、漲幅過快、引導企業健康發展等方面取得了顯著成效，這樣的政策需要堅持。
同時，放松調控可能會造成嚴重的后果。部分開發商在自身資金鏈緊張的情況下，仍不愿意降價銷售，期待政策支持市場回暖、維護暴利是重要因素。放松緊縮并不能對樓市交易產生刺激，其間接后果是延長擠出房價泡沫的時間，而且，開發商在并未危及存亡的時候得到資金支持，將可能被誤解為政府支持房地產行業暴利、擔憂地產拖垮銀行、不敢對行業實施嚴厲調控的信號。
這樣一來，囤地、炒房等現象將再度風行，造成房價再度暴漲，非但使得前期調控成果化為烏有，同時，亦將使得房地產行業調控變得異常艱難，市場泡沫膨脹得更劇烈，最終不得不痛下決心以崩盤來化解行業風險。因此，為了行業的長期發展，政策走向應當是支持市場的理性調整，放松的可能性很小。當然，房地產行業的區域性比較強，個別城市若出現調整過度的現象，適當地給予區域性的調整也未嘗不可。
3、行業信貸緊縮再加劇可能性不大國際原油、農產品價格下跌，國內通脹預期有所降低，進一步緊縮的宏觀調控出臺可能性較小。一方面，上半年商品房和土地市場成交冷清，土地流拍現象頻頻發生，地方政府財政收入大幅縮水，而且更嚴厲的行業信貸緊縮還可能導致現有項目無法正常開發，這顯然不是政府愿意看到的;另一方面，央行在2季度貨幣政策執行報告中指出，控制通脹的同時保持經濟又快又穩的增長，是宏觀調控的首要目標，可能會根據經濟發展態勢加強貨幣信貸總量微調與結構優化。因此，短期內對房地產行業的信貸緊縮我們判斷不會加劇。
可能會促進二手房交易
1、增加的供給未真正有效行業調控以來，確實以前的很多問題都得到了改善，房價沒有再快速上漲、開發商加快了項目開發、囤房囤地有所減少，供給逐步得到增加，發展趨勢逐漸轉好。但由于房價始終維持在較高的水平，二、三級市場成交量持續低迷，這些轉好的現象并沒有真正改善居民的住房問題，增加的供給并未形成市場的有效供給，相反，這些供給很多成為了空置房。國家統計局的統計數據顯示，我國商品房、商品住宅空置面積自去年10月以來持續上升。這并非國家前期實施的政策無效，而是由于過去房地產行業積累的問題太多，需要多項政策相互配合加以解決，而這些政策綜合作用的傳導機制又較為復雜，效果最終傳導至解決住房問題上，將是一個漸進的過程。
2、下一步可能會刺激成交量我們在中期策略報告里提出了調整將持續兩年左右、未來我國房價仍將高位運行的觀點，這一觀點目前得到了初步驗證。延續這一看法，成交量萎靡的情況短時間內將很難有所改變。我們認為，這一局面持續時間太長，將造成很多不良影響，這是政府所不想看到的。
首先是低迷持續時間過長，空置面積將持續上升，累積的房源過多，造成行業后期軟著陸難度較大;其次，土地財政現象短期難以改變。二級市場的低迷必然使得土地市場遭遇寒流，對于眾多以賣地為重要收入來源的地方財政來說，這同樣也是他們不能接受的;再次，我們前面說到，增加的供給實際并未真正有效，反而成為空置房。居民住房問題并未得到真正的改善，過去的政策效用在解決住房問題上顯現的時間將會比較長，成交繼續萎靡，住房問題短期內將更加突出。因此，我們判斷，隨著市場繼續萎靡、甚至更加蕭條，政府將會有充足的動力來刺激樓市成交量。
