深圳實(shí)行評(píng)估價(jià)征稅使二手房交易量激增，對(duì)于深圳二手房交易稅費(fèi)按照評(píng)估價(jià)來(lái)征收的影響，是否能夠遏制陰陽(yáng)合同，能否降房?jī)r(jià)等內(nèi)容進(jìn)行分析。
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深圳二手房交易稅費(fèi)按評(píng)估價(jià)征收
6月10日下午2點(diǎn)，位于銀湖的深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心的工作人員剛剛上班，辦事大廳已是一派繁忙景象。一樓的等待區(qū)內(nèi)，坐滿了排隊(duì)等待叫號(hào)的市民，院內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)也是車(chē)滿為患。大門(mén)口的保安告訴記者，這兩天，來(lái)辦過(guò)戶手續(xù)的市民比前段時(shí)間明顯多了。
大廳里，正對(duì)著大門(mén)的電子顯示屏上，一遍遍滾動(dòng)播發(fā)著一個(gè)題為“深圳市地方稅務(wù)局、深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)”的通告。雖然，從大屏幕下方走過(guò)的市民很少有人會(huì)刻意關(guān)注通告的具體內(nèi)容，但保安告訴記者說(shuō)，辦證的市民突然增多，與這則通告有很大關(guān)系。
9日上午，深圳市地稅局和深圳市規(guī)劃國(guó)土委舉行新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)外宣布，從7月11日起，深圳將對(duì)全市范圍內(nèi)二手房成交價(jià)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款。
新聞發(fā)布會(huì)上，深圳市地稅局發(fā)言人楊龍表示，此次出臺(tái)的地產(chǎn)新政，旨在通過(guò)加強(qiáng)稅收環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度起到遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資或投機(jī)的目的。調(diào)控的發(fā)力點(diǎn)則放在遏制“陰陽(yáng)合同”上，
在深圳的二手房交易市場(chǎng)上，一直存在著“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象。所謂“陰陽(yáng)合同”，是指二手房買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份合同，一份合同用來(lái)支付實(shí)際交易的房款，另一份與實(shí)際交易價(jià)格相差甚遠(yuǎn)的低價(jià)合同則用來(lái)規(guī)避交易過(guò)程中的各種稅負(fù)。
該發(fā)言人表示，“陰陽(yáng)合同”的存在不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，也影響了房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)市場(chǎng)交易情況真實(shí)性的了解和判斷，削弱了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策效果。實(shí)施二手房交易計(jì)稅價(jià)格核定的目的，就是為了更好貫徹落實(shí)“國(guó)八條”文件精神，遏制投資或者投機(jī)購(gòu)房。
新政的出臺(tái)，顯然給一些想買(mǎi)賣(mài)二手房的市民帶來(lái)了緊迫感，正在產(chǎn)權(quán)登記中心為客戶辦理過(guò)戶手續(xù)的中聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)小劉告訴記者，二手房買(mǎi)賣(mài)將按評(píng)估價(jià)征稅的消息前一陣子就開(kāi)始在業(yè)內(nèi)流傳。最近幾天，打電話咨詢的客戶明顯增多，聽(tīng)到新政出臺(tái)的消息后，一些正在辦理交易手續(xù)的客戶明確提出，要趕在7月11日前辦完過(guò)戶手續(xù)。按照他的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，那些沒(méi)有貸款、不需要“贖樓”的客戶，還有希望在新政實(shí)施前完成過(guò)戶。
深圳地稅局發(fā)言人介紹說(shuō)，目前，深圳已制定完成全市400多個(gè)片區(qū)、超過(guò)17萬(wàn)棟房屋、共計(jì)約154萬(wàn)套房屋“一房一價(jià)”的計(jì)稅參考價(jià)格。該價(jià)格綜合考慮了每套房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類(lèi)房屋先期交易價(jià)格等諸多因素制定而成。新政實(shí)施之后，如交易價(jià)格明顯偏低于計(jì)稅參考價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，深圳市地稅部門(mén)將按照計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征存量房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)。
在具體征收標(biāo)準(zhǔn)上，新政規(guī)定，個(gè)人所得稅將按照計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率，核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣(mài)房3%。
記者注意到，此次深圳出臺(tái)的樓市新政，最直接的結(jié)果是導(dǎo)致增房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本的增加。
據(jù)了解，目前，在深圳，個(gè)人二手房交易主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅及契稅等稅費(fèi)。一位地產(chǎn)界人士分析道，在二手房交易過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)稅均會(huì)隨交易價(jià)格的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，在過(guò)去“陰陽(yáng)合同”的“潛規(guī)則”下，營(yíng)業(yè)稅和契稅相對(duì)較少，個(gè)稅甚至可以免交，實(shí)施評(píng)估征稅制度后，這3個(gè)稅額都會(huì)大幅增加。
福田區(qū)一家中介地鋪的負(fù)責(zé)人丁小姐給記者算了一筆賬：一套原價(jià)100萬(wàn)元、成交價(jià)在200萬(wàn)元的二手房未滿5年即轉(zhuǎn)讓的情況下，按評(píng)估價(jià)征稅，交易的稅費(fèi)成本將從6萬(wàn)多元上升至近20萬(wàn)元，增加近兩倍。
“如果新政策得以嚴(yán)格執(zhí)行，那我們還真找不到什么好辦法替客戶規(guī)避增加的這部分稅費(fèi)”，丁小姐說(shuō)，這筆費(fèi)用今后只能由買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政實(shí)施后，市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的觀望期，屆時(shí)，一部分買(mǎi)家會(huì)分流到一手房市場(chǎng)，二手房成交量則會(huì)有明顯下降，從而加劇二手房?jī)r(jià)的下行壓力。而且，成本上升必然會(huì)壓縮樓市上投資客的獲利空間，這更有利于樓市的健康發(fā)展。
深圳中院地產(chǎn)董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，出臺(tái)這個(gè)政策可以看出政府想解決“陰陽(yáng)合同”的決心，隨著一手樓盤(pán)限購(gòu)令的實(shí)施及針對(duì)二手樓的評(píng)估價(jià)征稅政策的相繼出臺(tái)，深圳樓市應(yīng)該會(huì)走向理性時(shí)代。
然而，據(jù)記者在采訪時(shí)了解到，有市民擔(dān)憂，這一制度設(shè)計(jì)僅僅解決了稅收的征管問(wèn)題，并不能解決交易雙方的稅負(fù)公平問(wèn)題。
家住南山區(qū)的錢(qián)先生接受記者采訪時(shí)表示，在深圳，特別是福田、南山等原特區(qū)內(nèi)，二手樓市一直是“賣(mài)方市場(chǎng)”，交易過(guò)程中，賣(mài)家一直采取實(shí)收的辦法，交易過(guò)程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)都由買(mǎi)方承擔(dān)，除非賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，否則，新增加的稅費(fèi)必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者身上。他認(rèn)為，新政實(shí)施的結(jié)果會(huì)繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，這與國(guó)家的樓市調(diào)控目標(biāo)背道而馳。
“深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新入市的一手房數(shù)量本就不足，二手房交易過(guò)程中的稅收又變得這么高，我們這些想買(mǎi)房子的人，只好繼續(xù)觀望了”。錢(qián)先生還建議道，樓市調(diào)控了那么久，炒房的人已經(jīng)很少了，現(xiàn)在買(mǎi)房的大多都為了滿足自住需求，這個(gè)階段的政府調(diào)控，著眼點(diǎn)應(yīng)放在想辦法增加住房供給上。
一項(xiàng)調(diào)查顯示，只有1/3的網(wǎng)友認(rèn)為此政策將導(dǎo)致二手房降價(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)難降的占到四成左右。
9日的新聞發(fā)布會(huì)上，有記者問(wèn)：“對(duì)二手房征稅是否會(huì)推高二手房?jī)r(jià)格，甚至聯(lián)動(dòng)導(dǎo)致一手樓房?jī)r(jià)格上升”時(shí)，深圳市地稅局發(fā)言人表示：“按照國(guó)家稅法的有關(guān)規(guī)定，本來(lái)交易雙方就應(yīng)該依法納稅，這個(gè)政策，只是還原市場(chǎng)真實(shí)的價(jià)格。”
