日前各地陸續傳出收緊個人房貸的消息,甚至部分地區部分銀行個人住房貸款已全部暫停。雖然銀監會出面澄清:“首套房首付不低于三成的基本政策”未有改變,但隨后的一句話頗有亮點,“各地銀行可根據風險情況自主提高首付比例”。日前抬高門檻的住房貸款,對于二手房市場的沖擊相較新房市場更為強烈。
不斷上調的存準率以及未來加息的預期,使得個貸門檻已經變得有些高不可攀。自去年下半年以來,央行已經連續4次加息,5次上調存款準備金率。不斷上調存款準備金率雖然使得貨幣泛濫流動性過剩造成的投資過熱、通貨膨脹嚴重等經濟問題在一定程度上得到緩解,但是達到歷史新高21%的存款準備金率同時給房地產行業帶來的更多的壓力。放貸的慣性沖動造成各大商業銀行在每年第一季度最大限度的完成全年信貸發放指標,然而不斷提高存款準備金率,使得商業銀行頭上的“緊箍咒”越來越緊,到目前為止,2011年各商業銀行的信貸額度已經非常有限。另一方面,銀監會今年以來多次對銀行向房地產行業發放貸款進行警示,并按照不同程度多次對商業銀行房貸資產運營情況做壓力測試。由此可以預期2011年下半年,個人申請房貸難度之大、周期之長也會成為歷史之最。
日益緊縮的房貸政策對樓市交易產生的影響不可低估,相對延長了新房以及二手房市場的交易時間,從而對市場成交轉暖有一定的抑制作用。而更值得注意的是,相對于二手房市場,新建商品房的開發商與商業銀行的良好信譽關系,使得購房者較容易獲得個人房貸,而二手房的單個購房者,由于是分散的個體向銀行貸款,則更難獲得貸款。因此,房貸政策的日益收緊對二手房的成交量的抑制會明顯大于新房市場,對二手房市場的沖擊會更大。
來自上海知名中介機構漢宇地產的市場數據統計:4月份以來由于信貸政策的收緊已經有近兩成購房者受到了明顯影響。從幾家大型房產中介公司和專業房貸機構了解來看,二手房貸款目前面臨問題一方面,銀行對貸款申請審核趨于嚴格,評估價格往往會低于成交價。另一方面,銀行放貸時間比以前有所延長,臨時變更的比例較高,甚至還出現了審核不通過退單的現象,這是以前沒有發生過的。
例如來自漢宇地產的案例:位于寶山顧村分行周邊動遷樓盤豐水寶邸,由于已經年滿3年稅費很低,所以受到很多客戶的追捧。但是隨著目前該樓盤成交單價不斷上漲,首次購房獲得足額7成貸款已經成為不可能實現的事情。比如早在3月份該樓盤成交了一套71平米的2房,總價122萬,單價高達17200元/平米。按照首付3成貸款7成比例,首套房買家顧先生向銀行申請85萬貸款,但銀行以單價太高為由拒批。后來將貸款調整到80萬依然未批,目前顧先生又籌集了部分房款,僅需貸款60萬元,該貸款比例已經下降到5成,但是銀行現在依然沒有審批通過的消息。這套物業是否能夠順利成交依然是未知數。
由此可見,未來上海樓市受到信貸政策的影響,二手房市場成交長期保持低迷的概率很大。如果政策延續,估計未來兩三個月時間內,二手房貸款市場還會延續目前相對比較“冷清”的局面。
在“限購”、房貸收緊等一系列調控政策的擠壓下,二手房市場預計將在較長時間內很難有所回暖,日前,北京、上海等地也紛紛傳出一些小型房產中介關門的消息。據北京房地產交易管理網數據顯示,北京3月二手房住宅交易總套數為10,493套,同比去年下跌六成;4月二手住宅成交量約為9,172套,環比3月下降了約18%;5月上半月北京市二手房住宅網簽3,226套,同比4月上半月又下降了22%。而每年的6至9月本來就是房地產市場的淡季,如此看來,預計未來幾個月時間內,二手房交易量將繼續萎縮,房價漲勢將會繼續趨緩,二手房市場還將持續盤整。