年近歲末，京滬廣深等國內一線城市房價再次集體飆升，一個重要原因就是預期明年房地產市場優惠政策將會取消。如今另一個“靴子”終于落地：中央決定明年二手房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年。
文 本刊記者/邢 力
如果說今年開始實施的一系列房地產刺激政策中，有哪一樣影響最大效果最明顯的話，那二手房營業稅優惠政策無疑首當其沖。然而此一時，彼一時，當時中央害怕房地產行業陷入衰退而影響國民經濟，如今卻由于房價出人意料地連續攀升而讓老百姓叫苦連天。
二手房營業稅優惠政策終結
在12月9日剛剛結束的由國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上，對完善促進消費的若干政策措施進行了研究。會議指出，明年我國經濟發展面臨的困難和挑戰仍然很多，為實現經濟平穩較快發展，仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經濟增長的拉動作用。
總的原則是，促進消費的政策必須進一步加強，現行政策大部分要繼續執行，同時為了進一步加強對農民和困難群眾的消費支持，并且根據經濟結構調整和環境保護的要求，對一些政策進行必要的調整和完善。其中的第七條是將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。
按照2008年房地產市場新政，普通二手房購買滿2年，即可減免營業稅，2年之內可以按照購房差價繳納營業稅。而按照國務院最新政策，營業稅恢復到5才可以減免。綜合營業稅為5.55%。
旨在抑制投機性購房
對于中央的這一決議，政府有關部門領導是這樣解釋的：這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投機性購房。
住房城鄉建設部房地產市場監管司司長沈建忠說：“營業稅征免時限重新恢復到5年，主要是抑制投機性購房，最重要是增加短期炒作的成本。”
沈建忠表示，2008年年底，針對金融危機給我國經濟帶來的嚴重沖擊，特別是房地產市場低迷的狀況，國務院調整了個人住房轉讓營業稅征免時限，由5年調整到2年。
目前，我國房地產市場已經走出低迷，部分城市房價漲幅較快，投機性購房是推動房價上漲的重要因素。
今年11月底，國務院總理溫家寶在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ虝r指出，要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業。同時，要抑制投機性購房，促進房地產業健康發展。
對于國務院常務會議提出的其他住房消費政策繼續實施，沈建忠說：“這說明政府支持居民自住和改善性購房需求，政策對自住和改善性需求沒有影響。”
國務院發展研究中心研究員廖英敏則表示：“老百姓一直擔心自住和改善性購房需求政策有變，政府明確表態，等于給了因自住和改善性需求而購房的老百姓吃了一顆定心丸。”
中國房地產業協會副會長朱中一對此表示認同：“據我們了解，房價上漲快的地區，投機成分比較多，營業稅政策的調整，能夠對炒房起到擠出效應，這樣一來就會緩和供求關系，有助于平抑房價。其他住房消費政策不變，再加上抑制投機需求，這樣才能夠真正滿足普通群眾自住和改善性購房需求。”
朱中一介紹說，根據當初的優惠政策，只要是普通住房，只要超過2年就可以享受免稅待遇，這無疑大大增加了二手房市場的交易活力，但是其弊端也是顯而易見的，就是二手房市場上的一些投機勢力紛紛出現，并直接導致了一些樓盤價格的虛高。此次將免征時限恢復到5年，就意味著普通住房要購買滿5年之后，才能享受到免征營業稅的優惠，無疑將使得短線的交易成本更大，從而抑制投機性購房。
真能抑制高房價?
相比于政府有關領導和業內專家積極肯定的態度，民眾的態度卻褒貶不一。有些網友在網上留言表示此舉的確能夠打擊投機性購房，有利于房價回歸理性，但更多的網友對此不抱什么希望，上海網友“絕望主婦”在新聞評論中寫道：“哎，我覺得這次的住房政策對現在的高房價基本不會起到多大的抑制作用。我就不明白了，為什么在房地產低谷的時候，政府可以一下子出臺那么稅收調整政策來拯救樓市，而且效果立竿見影，但等到房地產過熱的時候，卻總是拿不出好法子來給樓市降溫。真不知道是政府沒有能力做還是不愿意做。”
還有人認為，二手房營業稅免征年限從2年回到5年，雖然提高了炒房者的炒房成本，但也同樣提高了自住性購房者的購房成本。網友“風繼續吹”寫道：“我原來打算明年買房結婚，但現在一手房價格那么高，我又不想買太老舊的二手房，本來想買個2～3年房齡的次新房的，現在看來買房的錢又得多掏5%了。”
這一政策到底會給房地產市場帶來什么樣的影響?我們拭目以待。
住房優惠政策出臺始末
為貫徹落實國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，2008年12月29日，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2008]174號)，明確了個人住房轉讓營業稅優惠政策的執行細則。其中最主要的看點，就是將營業稅征免年限從原政策中的5年改為2年。
具體調整為：自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
同期執行的優惠政策還有：
對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。(原比例1.5%)
對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。(原比例0.05%)
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。(原比例1%)
商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。
