業(yè)內人士呼吁盡快明確相關細則
“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。”12月9日國務院常務會議的決定使得明年的樓市政策在一番爭論后落定。
政策細節(jié)應盡快出臺
雖然政策已經出臺，有市場人士對于該政策究竟是按全額還是差額征收。有疑問，認為需要細化。
之前的政策為從2005年6月1日起,國家開始針對購買不足5年出售的房屋全額征收營業(yè)稅。但在2008年12月出臺的“國13條”中明確表示減免營業(yè)稅，普通住房免征時限由5年降為2年,不足2年轉讓的則按差額征收，非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。優(yōu)惠執(zhí)行日期為2009年1月1日至12月31日。也就是說,從今年1月到年底，不足2年轉讓的住房需要按差額征收5.5%的營業(yè)稅。
此次營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,是否繼續(xù)在“國13條”基礎上進行差額征收，還需進一步明確。如果基準不同，數百萬房款的稅額會相差數萬元。因此，業(yè)內人士建議盡快出臺細則，以便已購兩年內普通住宅的消費者盡快辦理完稅手續(xù)。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，解讀誤差將給這一政策的實際作用帶來非常大的變數，有關部門應盡快予以明確。此外，雖然84號文件讓“黑白合同”無所遁形，但在實際交易中，“買賣雙方還是能夠在不影響貸款的前提下做低價格，因為稅額過大容易導致一些人想法避稅。”
二手房納稅申報量上升
在政策公布后的這幾天，預期中的二手房市場交易量的井噴并沒有出現(xiàn)。北京房地產交易管理網的數據顯示，北京地區(qū)12月10日和11日二手房網簽量分別為1823套和1454套，遠低于11月交易的峰值。
在上海，寶山、黃浦、徐匯三區(qū)房地產交易中心雖然集結了大量辦交易過戶的二手房交易者，但與今年成交最火時整個交易大廳擠滿的人群相比，場面算不上火爆。
深圳、廣州、成都等地的二手房市場的交易量同樣比較平穩(wěn)。多位業(yè)內人士認為，由于市場對取消營業(yè)稅優(yōu)惠早有預期，所以新政策在11月已被提前消化了很大一部分。
雖然二手房交易量并沒有大幅增長，但北京市多個地稅服務大廳這兩天卻出現(xiàn)了納稅新高峰。海淀地稅局相關工作人員表示，目前該局專門受理二手房納稅申報的第二稅務所出現(xiàn)了人流爆炸式增長的受理高峰。對此海淀、朝陽交易量大的兩個區(qū)的地稅部門啟動緊急預案，紛紛采取增加辦公時間等措施應對過戶高峰。
賣房人可能將營業(yè)稅轉嫁給買房人
美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數據顯示，5年內二手房成交已占北京11月市場總成交的房源的62%。他們預計取消優(yōu)惠將使得12月出現(xiàn)非常瘋狂的末班車現(xiàn)象。有可能出現(xiàn)二手房成交80%以上都為5年內房源。
北京我愛我家房地產經紀公司總裁胡景輝認為，由于優(yōu)惠政策的取消是為打擊投機行為，而房產交易歷來是賣方市場，營業(yè)稅優(yōu)惠取消后，賣房者肯定會將此轉嫁到購房者頭上，轉嫁不出去的，就會“賣轉租”，用租房的形式度過繳稅期限，畢竟，房齡2~5年的房子涉稅占比40%，對購房者還是有很大的影響。所以很多購房者還是會在優(yōu)惠取消前加緊過戶交易。
招商地產(000024,股吧)董秘劉寧對《證券日報》記者表示：“取消營業(yè)稅優(yōu)惠可能會使二手房交易量在12月份繼續(xù)放大，尤其是3-5年年限的二手房持有者很可能會將手上的房源加緊上。但明年二手房價格是上漲還是下跌還要看市場的具體情況。各地方不同地區(qū)情況都會不同。如果當地是買房者占優(yōu)勢地位，那賣房人就可能自己承擔一部分營業(yè)稅的成本，甚至降價銷售，如果是房源供不應求，那出售房子的業(yè)主肯定就要提高房屋售價，畢竟羊毛出在羊身上。營業(yè)稅帶來的成本賣方肯定不愿意承擔。”
明年房價如再暴漲將面臨調整
國家發(fā)改委主任張平亦9日表示，國家將完善住房消費和調控政策，增加中低價位房和限價商品房的供應，抑制投機性購房。
其中取消二手房交易的營業(yè)稅優(yōu)惠政策是就是高層刺破高房價泡沫，打擊炒房行為的第一記重拳。也有分析人士指出，取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠還不足以平抑高房價。有專家甚至認為，由于各地二手房市場公認的規(guī)則是由購房者承擔所有的稅費，取消營業(yè)稅優(yōu)惠等于進一步增加了購房者的購房成本，事實上不僅沒有給房價降溫，反而提高了房價。
北京聯(lián)達四方總經理楊少鋒對記者表示，“只要向市場投放的貨幣數量繼續(xù)增加，就會繼續(xù)推動市場上商品價格的上漲。”
劉寧認為，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限從2年恢復到5年表明政府很在意這種投機行為對市場的影響，但最多也只是一次溫和打擊。
而對于一手房市場, 劉寧表示：“根據招商自己樓盤的統(tǒng)計，前來購房的業(yè)主分為三類，一類是首次置業(yè)的，第二類是二次置業(yè)，也就是改善性住房，而第三類就是投資客，這三類購房團體各占總銷售量的30%。其中受新政策影響的只有投資性購房者，營業(yè)稅優(yōu)惠取消帶來的出售成本會讓他們在投資新的房產時更多的考慮之后出售的情況。也就是占30%銷售量的投資性購房明年應該會減少，也會對房價產生一定的影響，但由于剩下兩類占60%多的購房者還會享受到政策延續(xù)的優(yōu)惠，所以說房價也不會出現(xiàn)大的波動。”
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，中央經濟工作會議顯示，明年房地產政策面依然偏暖，導致明年房價下跌的可能性變小，預計明年房價將以平穩(wěn)態(tài)勢為主。
劉寧最后表示：“這次中央經濟會議氣氛讓人感覺比較寬松，會議提出要繼續(xù)政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，也就是說在2010年的上半年，我們對房地產市場的預期還是樂觀的，而下半年究竟怎樣則要看明年上半年房地產市場的情況而定。”
而建設部一熟悉政策出臺內幕人士也對媒體表示，雖然只調整了營業(yè)稅，開發(fā)商也不要開心得太早，市場如果持續(xù)高燒，4個月之內微調房貸政策也有可能。
