二手房交易實務與風險防范
文/ 楊 雷
序
最近本律師接到很多關于二手房、動遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費、違約責任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產買賣居間協議并給付定金后，會就簽署二手房買賣合同即《上海市房地產買賣合同》約定簽署期限，并以定金擔保最終簽署該買賣合同。同時，下家在簽約當日支付首付款，上下家依據該合同繼續履行并直至完成交易。
下文中，本律師會就目前上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》和《上海市房地產轉讓辦法》共同制定的示范文本即《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱“二手房買賣合同”)的規定(也即買受人、出賣人將于房產中介處訂立的二手房買賣合同)，根據該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。
案例
近期，本律師處理了一宗二手房買賣合同糾紛，下家是臺灣同胞，在簽署了二手房買賣合同后支付給上家60萬首付款，同時，該買賣合同中附件三付款協議里明確約定上家在收到首付款3個工作日后，在貸款銀行允許的最短時間內還貸，在中介陪同下前往房地產交易中心辦理注銷抵押登記。下家在簽署該買賣合同后七個工作日內向銀行申請貸款，合同約定的過戶期限距離簽約日相差6個多月。合同簽約兩周后，上家表示首付其中30萬用于他處購房，現要求中介擔保墊資30萬后，再繼續履行該買賣合同。之后，律師開展了上家資信及房屋權利狀況的調查工作，在房地產交易中心查詢到該房屋曾有被司法查封的記錄，而且了解到上家履約能力存有疑問，其本人宣揚自己有黑社會背景。鑒于此，我的委托人決定收回房款挽回損失。在律師策略性建議下，我的委托人及時收回30萬首付款后決定再起訴上家追究違約責任。
上述案例，之所以上家能挪用首付款，究其根本原因在于上家輕信中介，合同制定不嚴密。對于違約責任的舉證責任在于受約方，要證明上家違約，也即證明上家在銀行還貸最短時間未與還貸，該條款中“最短時間”很難確定，同時，過戶時間又安排在6個月后，下家若等到該時間再起訴風險很大。所以，簽合同看似小事，其實大有學問。對于上家尚有貸款未還的，在補充條款中至少應明確約定“本合同生效后x日內，出賣人與銀行抵押權人或者其他權利人注銷他項權利的登記，逾期未注銷的，買受人有權追索出賣人的違約責任，按照合同第X條執行。”同時，還可以利用第三方資金監管或轉按揭的模式，較為科學及合理地規避風險。
售、購房流程
本文所介紹的二手房買賣，不含較為特殊的五年內禁止上市交易的動遷安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及開發商出售一手現房或預售期房，專指房地產權利人購買上市商品房后再轉手交易的二手房買賣行為。
二手房交易流程，主要包括簽約，過戶，交房三個核心環節。一旦發生糾紛，當事人要采取法律措施追究對方違約的最直接、最根本的依據即二手房買賣合同。因此，二手房買賣合同也即簽約在二手房交易流程中是最關鍵，最核心、最發揮作用的一個環節，不要忽視簽約所能起到的策略作用。
簽約提示
在上海市網上房地產網站，售、購房者可以輕易地下載到《上海市房地產買賣合同》的示范文本，在簽約前應自己先看一下該二手房買賣合同，列出出售或購房可能出現的問題，針對本次交易特別關注而在示范文本中未列明的，應先考慮好如何在合同的補充條款中加以表述。
在中介公司簽約，比較負責的中介會針對分期付款及方式與過戶期限等主要條款征詢雙方意見。上、下家若第一次買賣房地產，因缺乏相關經驗，亦無從把握可能產生的糾紛而匆匆簽約。其結果，就是一旦發生糾紛，合同中沒有規定，雙方又達不成補充協議，很有可能讓對方鉆了空子而后悔不迭。
通常雙方初步商談完畢，客戶會看到打印的《上海市房地產買賣合同》樣本，首先映入眼簾的是《特別告知》，中介為了促成交易，會說這個告知可以跳過不看。但其實，如果客戶仔細逐條看完特別告知的三、四頁紙，基本上會肯定地認可其存在的價值。
律師就詳細解釋一下該特別告知中所隱藏的秘密：
1、共有、房改售房、夫妻財產共有的提示
《特別告知》第三條第一項規定：“……雙方當事人訂立房地產買賣合同時，應注意以下問題：1、共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。原職工已購公有住房上市出售的，參加房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章;因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。房地產權證內的權利人將房地產出售前，應與其配偶協商一致，出售后配偶再提出異議的，由權利人承擔法律責任。”
原則一：房屋共有即房產證上登記2人以上的，該二手房買賣合同需要全體共有人簽字。其隱含的概念是法律上的無權代理或無權處分，若部分所有權人代簽或空缺簽名的，在無公證授權委托書的情形下，很可能該合同會被認定為無效或不成立。所以，需要全體共有人到場簽署該合同才能保證合同有效，買受人才可依據該合同追究違約責任。
原則二：房改售房需要同住成年人簽署同意出售。其隱含的法律意義在于同住人的有居住權或共有權。根據上海市高級人民法院《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》規定，房屋產權人要求無產權的原公房同住人遷讓的，對有扶養、監護關系的同住人應保護其房屋居住使用權;對其他同住人可根據其在他處有無住房等情況，分別作出處理。同時規定，按“九四”方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。
也就是說，房改售房的產權人在出售該房屋時應征得成年同住人的同意，并負責解決其相應權益。《民事法律適用問答(2003年第2期)》規定：“長寧法院民三庭反映，售后公房登記的所有權人未經其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效?答：不動產上的權利以登記為公示要件，買受人沒有義務去查明買賣的房屋是否還有其他未經登記的用益權利人。因此，買受人與登記的房屋所有權人達成買賣房屋協議，又無違反國家禁止性法律法規情況的，應確認該協議有效。至于售后公房其他未經登記的同住人的權益，應由出售人負責解決。”雖然有此規定，但購房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭。
