春節過后東莞二手房市場暖意不減，不少業主主動到中介行詢價放盤，年初四便有客戶聯系咨詢意向物業。二手交易的稅費優惠于2010年元旦正式取消，名目龐雜的收費項目總是讓購房者一頭霧水，近日就有網友咨詢，二手房交易中業主“實收”時，費用應該怎么計算?記者找到一位近期通過中介行成交的網友，為您現身說法詳解稅費構成。
業主大都“實收” 買家負擔重
在東莞，放盤出售二手房的業主大都掛出“實收”的牌子，注明所售的交易價就是業主要一分不少拿到的，在二手買賣交易過程中所產生的所有費用，均由買家承擔。尤其是在房地產市場好，二手筍盤供不應求時，這種“實收”的現象尤為普遍。“賣房子給我，明明是業主賺了錢，卻讓我為他交個人所得稅。”面對這一不合理的“霸王條款”產生的影響，盡管不少購房者非常郁悶，但是由于二手房買賣屬個體交易，變動性大，為了能夠買下自己中意的房子，也只能“忍”了。
二手房交易過程中，究竟會產生哪些費用呢?據記者統計，大大小小的費用就有十多項，包括房地產交易費、登記費、交易評估費、房產證查檔費、契稅、營業稅及附加、所得稅、土地增值稅(普通住宅免收)，如果是委托中介行辦理，還需要加上委托公證費、加快服務費、買賣居間服務費等項目。如果業主的房產證沒有出來，還會產生辦理一手《房地產權證》的費用。
在這些項目中，給買家壓力最大的便是營業稅、所得稅、契稅這三個大項目。而這幾個項目大都與房屋評估價密切相關，評估價越低，產生的費用便越少。由于營業稅優惠取消，只要所售房屋交契稅不足5年，都要按照5.5%征收營業稅。個人所得稅是按評估價的2%或者評估價與原合同價的差額的20%征收，評估價低于原合同價時免收。“如果原業主賣給你時狠狠賺了一筆，那你背負的個人所得稅也將非常沉重，這筆錢也是交得最窩囊的。”對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，暫執行1%的契稅稅率;建筑面積在144/㎡(含本數)以下，且套內建筑面積在120/㎡ (含本數)以下，且成交單價低于6000元/㎡(各鎮區標準有所差異)，且小區容積率在1.0(含本數)以上，符合以上全部條件的按評估價的1.5%，有任何一條件不符則評估價的3%。
“實收”案例：房屋總價約50萬費用近5萬
購房人：Jaccy
轉讓價：49.2萬元(按評估價約39.32萬計算)
原業主購入價：28.36萬元(如能提供裝修及還款利息證明，在計算稅費時可以除去這部分支出。)
建筑面積：98.3平方米
交易時間：2009年底(若今年交易，營業稅及附加這一項會多支出1萬幾千元。)
房產交易過戶費用如下(原業主一手房產證已辦出)：
收費項目 計算單位 收費標準 計費金額(元)
交易費 建筑面積 3元/平方米 295
登記費 宗 80元/宗 80
交易評估費 按評估價 0.5% 1966
房產證查檔費 建筑面積 50元/宗(150平方米以下) 50
300元/宗(150-800平方米)
400元/宗(800平方米以上)
契稅 按評估價 1%(詳見備注1) 3932
1.5%
3%
營業稅及附加 按評估價 5.5%(詳見備注2) 6028
所得稅 按評估價 2%或20%(評估價低于或等于原合同價免收)17038
委托公證費 宗 300
加快服務費 宗 3000(詳見備注3)
買賣居間服務費 按成交價 買賣雙方各1.5%(詳見備注4) 14760
合計：44149元
備注1：個人購買普通住宅，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，暫執行1%的契稅稅率;建筑面積在144/㎡(含本數)以下，且套內建筑面積在120/㎡ (含本數)以下，且成交單價低于6000元/㎡(各鎮區標準有所差異)，且小區容積率在1.0(含本數)以上，符合以上全部條件的按評估價的1.5%，有任何一條件不符則評估價的3%。
普通住宅劃分 一類標準：莞城、東城、南城、萬江區及虎門、長安、厚街、寮步、塘廈、松山湖產業園區，實際成交價格低于6000元/平方米以下(含6000元/平方米);二類標準：石龍、常平、樟木頭、黃江、大朗、茶山、橫瀝、鳳崗、清溪、沙田、道滘、大嶺山，實際成交價格低于5300元/平方米以下(含5300元/平方米);三類標準：石碣、石排、橋頭、東坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、謝崗，實際成交價格低于4500元/平方米以下(含4500元/平方米)。以上費用供您參考，具體費用以政府部門最終收費為準。
備注2：2010年1月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額(5.5%)征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，免征營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售，按其售房收入減去購房價款后的余額征收營業稅。
由于該套住宅趕在2009年年底前簽約，所以仍能按照評估價減去購房價款后的余額征收營業稅及附加。如果換作今年交易，營業稅及附加稅收費為393200*5.5%=21626元，比去年要多支出1萬幾千元。
備注3：3000元的加快服務費，一般委托中介交易時都會被游說繳納，“做了加快的話，整個二手交易只要1個月可以全部搞定，如果不加快，至少也要三個月。”事實上，記者咨詢當地房管所獲悉，此項收費并無根據，房管所會對辦理二手交易的業主一視同仁，嚴格按照接收遞件30個工作日之內完成手續。因此，網友們可根據實際情況斟酌這筆費用是否要支出。Jaccy的費用中則不含此項支出。
備注4：居間服務費，也就是委托中介交易時的中介服務費，本來是買賣雙方各1.5%，但是在“實收”的情況下，則需要由買家來承擔這3%的支出。不過網友在交易時，可以適當向中介行爭取折扣，據說每一層級的工作人員都會有一定的折扣權限。
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陽光網友：你好!我想資詢下我想購買一套東莞本地人私人住宅區房，八十平方，沒有房產證只有土地使用證，我們交易要辦理什么手續呢?要注意什么事項呢?
廣東賦誠律師事務所李錫國律師：如果你不屬于該村集體成員是無法辦理土地使用權變更登記的，就更無法辦理你名下的房屋所有權證，但對于你們交易的私人住宅建議你在當地村委及律師事務所辦理相關轉讓合同見證手續。
