價(jià)值160萬元的一套住房，在房主、買主和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部門看到的購(gòu)房合同上只有60萬元。本報(bào)在3月23日?qǐng)?bào)道的這一案例，正是時(shí)下二手房交易中流行的陰陽合同。那么，這種以逃避交納國(guó)家稅款義務(wù)為目的的陰陽合同，最終受害者會(huì)是誰呢?
故事1
房?jī)r(jià)大漲房主賠錢賣房
房?jī)r(jià)一天比一天高，但有房主卻賠錢賣房?這事兒聽著不可信，卻真的發(fā)生了。不過，表面上看是存在的，實(shí)際上另有內(nèi)幕。
干“賠本”買賣的是海淀區(qū)的張先生。去年3月，張先生花70萬元買下位于定慧寺恩濟(jì)莊46號(hào)院的一套90平方米住房。4個(gè)月過去后，房?jī)r(jià)飆升了一倍，他準(zhǔn)備以160萬的價(jià)格出售住房，并委托中介公司代理銷售。
正為結(jié)婚選購(gòu)住房的鄧先生看中了張先生的房子，兩人迅速達(dá)成買賣意向。鄧先生首付120萬，剩余40萬申請(qǐng)銀行貸款，他還交付了共計(jì)4萬余元的中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)和房屋評(píng)估費(fèi)。唯有一個(gè)問題，張先生買房和賣房之間只有短短4個(gè)月，按照國(guó)家規(guī)定，未滿兩年的普通住房需要交納房款差額的5.5%作為營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于張先生的這套住房來說，就要交差不多5萬元稅。
購(gòu)買一套160萬元的房子，還要支出額外的10萬元，這令鄧先生感到壓力太大。于是，在得到張先生的同意后，中介幫助雙方做了一份陰陽合同，房屋售價(jià)在合同中僅為60萬元，比當(dāng)初張先生買房時(shí)還低了10萬。鄧先生沒想到，為了避稅簽了陰陽合同，最終卻雞飛蛋打一場(chǎng)空。在雙方簽訂合同后的短短半個(gè)月內(nèi)，恩濟(jì)莊46號(hào)院的房屋均價(jià)再次上升，張先生的房子可以賣到180萬了。于是張先生不想賣房子了。他上訴到法院，要求解除合同。最終法院判張先生勝訴。張先生還表示：“小鄧，我是害怕將來被追繳稅費(fèi)啊。這是陰陽稅，違法的。你沒責(zé)任，我有責(zé)任啊。”
故事2
房?jī)r(jià)再漲賣家反悔要收房
和鄧先生有相同遭遇的人不在少數(shù)。朝陽區(qū)的李先生在青年路擁有一套面積為110.52平方米的房屋。去年初，李先生看著連連上漲的房?jī)r(jià)，盤算著賣了這套房子。他通過中介，把房子出售給李女士。合同約定，成交價(jià)205萬元，李女士付130萬元，剩余房款75萬元由李女士辦理貸款。李女士盤算著，網(wǎng)簽合同上寫成95萬元，這樣既能辦下75萬元的貸款，也能少交稅。
沒想到貸款還沒辦下來，李先生看到房?jī)r(jià)又漲了好幾十萬，遂以合同違法為由，告到法院要求解除合同。
現(xiàn)象
大量陰陽合同糾紛打到法院
記者從北京各基層法院了解到，豐臺(tái)法院、宣武法院、石景山法院、昌平法院等，均受理了大量涉及陰陽合同的房產(chǎn)糾紛案。這些糾紛均是房主看到房?jī)r(jià)上漲，遂以逃稅違法為由，訴請(qǐng)法院判決房屋買賣合同無效。
揭秘
陰陽合同有的少繳稅有的多繳稅
所謂陰陽合同是指在二手房交易中，向主管行政機(jī)關(guān)登記時(shí)用一張合同，報(bào)一個(gè)價(jià)格;雙方另簽一份合同，寫明實(shí)際交易價(jià)格。大部分陰陽合同，實(shí)際交易價(jià)格高于登記價(jià)格，從而達(dá)到逃避納稅的目的，但是，也有例外情況，有的陰陽合同卻是多給國(guó)家交了稅。
在2009年9月1日之前，陰陽合同比較好操作，因?yàn)楫?dāng)時(shí)辦貸款不用參考網(wǎng)簽合同的價(jià)格。所以買賣雙方提交給主管機(jī)關(guān)的合同是低總價(jià)，以少交稅，而提交給銀行的合同則簽的是實(shí)際成交價(jià)，以多貸款。2009年9月1日之后，銀行發(fā)放貸款開始參考網(wǎng)簽合同。于是，簽陰陽合同就要考慮到首付壓力，因?yàn)榫W(wǎng)簽合同價(jià)格過低，將無法辦下貸款。
簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買賣合同，是陰陽合同的一種方式。還有一種方式，是把房屋買賣價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。
除了為逃稅而簽陰陽合同外，還有極個(gè)別人反而多交稅。有人因做生意等因素缺錢，遂和朋友簽高房屋買賣價(jià)格，以從銀行獲得高額貸款。雖然此舉給國(guó)家多交了稅，但相比起企業(yè)貸款的利率及難度，房貸利率還是要低不少。
剖析
你為什么不能簽陰陽合同?
北京市國(guó)漢律師事務(wù)所的趙三平律師表示，《合同法》第七條規(guī)定“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。”第五十二條規(guī)定：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的”的合同為無效合同。從《合同法》的這些規(guī)定來看，以逃稅為目的的陰陽合同，顯然是無效的。
但是，《合同法》出于保護(hù)交易安全、維護(hù)交易穩(wěn)定的宗旨，在第五十六條又規(guī)定了“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，從上述法律規(guī)定可以看出，首先陰陽合同屬于無效合同，它并不是合同當(dāng)事人真實(shí)意思的表示。其次，司法實(shí)踐當(dāng)中，為了維護(hù)交易穩(wěn)定，法官通過行使自由裁量權(quán)來判定是整個(gè)合同無效，還是價(jià)格條款無效，處理結(jié)果會(huì)有差別。
買方：不簽虛假合同的3點(diǎn)理由
在房?jī)r(jià)上漲的大前提下，房主一般均不承擔(dān)要價(jià)之外的中介費(fèi)和國(guó)家稅費(fèi)等任何費(fèi)用。這些費(fèi)用均由買主在房?jī)r(jià)之外額外承擔(dān)，因此，買主更傾向于簽陰陽合同。但是，趙三平律師指出，買賣雙方簽陰陽合同，除了一方反悔時(shí)，合同效力難以保證外，還為日后埋下諸多隱患。
理由1 從買方來說，一旦想再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨兩個(gè)問題：一是由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低;二是由于買入價(jià)低，再次賣出和買入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳稅費(fèi)。
理由2 買方如果日后涉及民事糾紛，由于申請(qǐng)查封方?jīng)]有義務(wù)為其申請(qǐng)查封的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所以該房產(chǎn)的查封價(jià)值可能將只是其在國(guó)土部門的登記價(jià)，而不是一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于登記價(jià)的市場(chǎng)價(jià)，這將使房產(chǎn)所有人利益受損。
理由3 陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。數(shù)額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。
賣方：不簽虛假合同的3點(diǎn)理由
從賣方來說，看似陰陽合同是讓買方少掏了錢，其實(shí)賣方也面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
理由1 很多陰陽合同是以裝修或者家具補(bǔ)償名義補(bǔ)足總房款，但如果房屋成交后一過戶，買方翻臉不認(rèn)賬，以家具有問題等各種借口反悔，這種補(bǔ)償協(xié)議將有被判無效的風(fēng)險(xiǎn)。試想，幾件家具加上普通裝修，就簽上百萬的補(bǔ)償款，勢(shì)必違反公平原則。而從交給國(guó)家的稅費(fèi)來說，這筆錢應(yīng)該是由賣方承擔(dān)的。所以陰陽合同實(shí)際上是替買方省了錢，但日后追究下來，更有可能是賣方承擔(dān)責(zé)任。
