上周,“一套房貸款未結清,二套房貸首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,還被正式叫停,維持首付最低七成,利率上浮 1.1倍的原判。廣州被冠上了二套房貸全國最嚴的名頭。由于新政同時規定,二套房買家如果首套房貸已經結清的,再次申請貸款可以被視為首次購房,首付三 成,房貸利率也可以享受首套房的優惠。那么問題就來了,同樣是二套房買家,首付七成貸款三成和首付三成貸款七成,簡直就完全調轉,二套房買家完全可以先申 請提前還貸再申請二套房的貸款。這種做法,到底能幫購房者省下多少利息?記者細細算了一筆賬。
市民王小姐三年前按揭貸款在番禺購買了一套大 三房單位,兒子后年就要上小學了,她又在市區看中了一套300萬元的學位房單位。因為看好番禺區房產的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒適的小區環 境。因此她不打算賣掉第一套房,想再次貸款買二套房。在首套房還剩下大概100萬元的貸款的情況下,王小姐想再次貸款購房,以申請商業貸款為例,有三種方 案。
第1種
首套房繼續還貸 二套房首付七成
由于廣州宣布將繼續執行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐還有房貸未結清,首付比例最低要七成。300萬元首付七成為210萬元,剩余的90萬元做商業貸款的話,利率也要上浮為基準率的1.1倍,30年期(等額本息)的月供款約為5683元。
分析:在買家二套房首付款資金充足的情況下,上述付款方式的優點是多付了首付,月供比較少。而同時,王小姐還在按揭的一套房做的也是30年期的商業貸款,按照當時基準利率打九折的首套房優惠,月供款為6772元。
第2種
一套房提前還貸 二套房首付三成
對于首套房貸結清的則可被視為是首套房,首付最低三成并享受利率優惠。即使是首套房貸結清,但名下還有房產,也不受限制。這對于從2010年以來一直嚴格執行“認房又認貸”的廣州來說,二套房貸已經是大大松綁。
一般情況下,只要二套房的七成首付不多于一套房未結清的房貸,買家都是有能力首先提前還貸的。王小姐如果選擇先將一套房剩下的100萬元房貸提前還款,那么 購買二套房的時候首付比例就可以最低三成,只要給300萬元的三成90萬元就可以了。剩余的210萬元做按揭貸款可以享受基準利率的9折。210萬元30 年期的貸款(等額本息)9折利率優惠,月供款為約11674元。
分析:這種做法的優點是,二套房首付比例低,房貸利率也低。不過缺點當然就 是二套房月供款幾乎翻倍。不過需要指出的是,在首套房貸未還清的情況下,如果不提前還貸,也是有兩筆貸款要同時月供的。就像王小姐一樣,如果不提前還貸, 她家庭的總月供一套房6772元 二套房5683元,總額也要達到12455元。比二套房貸款七成的月供款11674元還多。在不提前還貸的情況下下,王小姐的兩筆房貸分別是首套房100 萬元、二套房90萬元,貸款總額190萬元。如果一套房提前還貸,王小姐的貸款總額則是210萬元。貸款總額少的,月供反而增多。
第3種
將二套房七成首付全部用于
提前還貸加二套房首付
除了上述兩種情況外,如果二套房買家的首付款資金充足的話,將原本要用于二套房首付的這筆資金(首付七成)除去一部分用于一套房房貸提前還款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,這樣的話,就最省利息了。
就像王小姐的情況,她原本要用于二套房的首付資金是210萬元,但如果拿出其中的100萬元用于一套房提前還貸,剩下的110萬元再全部用于二套房首付,做 到首付約37%的話,那么她二套房貸款190萬元,30年期(等額本息、利率9折優惠)的月供款為約10563元。每月的月供款比首付三成的11674元 要省約1111元。
點評:對比一下首付三成90萬元,有20萬元資金是王小姐提高二套房首付比例投入進去的,如果將這20萬元做最保守的理 財,放在銀行存5年定期的話(年利率3.5%),也就是分攤到每月可以有利息約583元。利息的金額當然還是無法與沒有節省的1000多元利息相提并論 的。不過如果買家可以找年收益在7%以上的理財產品或者投資,則可以考慮將多余的20萬元用于其它投資理財,每月的收益在1167元以上。
提醒 提前還貸要注意什么?
按揭公司鄭大源表示,一般情況下,市民在商業銀行申請提前還貸,需要1-3個月時間才能扣款完成。市民如果有意再次購房的話,最好提前準備。同時對于提前還 貸后再次貸款的規定,公積金貸款的審核要比銀行嚴格。例如,通常在市民申請提前還貸并成功扣款后,要在人民銀行的個人征信上查到貸款已經結清需要等半個月 到一個月。如果是申請商業貸款的話,即使還未查到征信結清,只要成功扣款了,在銀行出具證明的情況下,則可以視作是首套房重新貸款。而公積金中心則即使是 已經扣款成功了,還需要查到征信結清了才能再次申請貸款。同時,公積金中心還規定前一次貸款要結清3個月后才能再次申請貸款。前前后后算起來,公積金要提 前還貸并再次申請貸款,從提出申請開始,可能要半年時間。
