上周,“一套房貸款未結清,二套房貸首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,還被正式叫停,維持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。廣州被冠上了二套房貸全國最嚴的名頭。由于新政同時規定,二套房買家如果首套房貸已經結清的,再次申請貸款可以被視為首次購房,首付三成,房貸利率也可以享受首套房的優惠。那么問題就來了,同樣是二套房買家,首付七成貸款三成和首付三成貸款七成,簡直就完全調轉,二套房買家完全可以先申請提前還貸再申請二套房的貸款。這種做法,到底能幫購房者省下多少利息?記者細細算了一筆賬。
市民王小姐三年前按揭貸款在番禺購買了一套大三房單位,兒子后年就要上小學了,她又在市區看中了一套300萬元的學位房單位。因為看好番禺區房產的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒適的小區環境。因此她不打算賣掉第一套房,想再次貸款買二套房。在首套房還剩下大概100萬元的貸款的情況下,王小姐想再次貸款購房,以申請商業貸款為例,有三種方案。
第1種
首套房繼續還貸二套房首付七成
由于廣州宣布將繼續執行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐還有房貸未結清,首付比例最低要七成。300萬元首付七成為210萬元,剩余的90萬元做商業貸款的話,利率也要上浮為基準率的1.1倍,30年期(等額本息)的月供款約為5683元。
分析:在買家二套房首付款資金充足的情況下,上述付款方式的優點是多付了首付,月供比較少。而同時,王小姐還在按揭的一套房做的也是30年期的商業貸款,按照當時基準利率打九折的首套房優惠,月供款為6772元。
第2種
一套房提前還貸二套房首付三成
對于首套房貸結清的則可被視為是首套房,首付最低三成并享受利率優惠。即使是首套房貸結清,但名下還有房產,也不受限制。這對于從2010年以來一直嚴格執行“認房又認貸”的廣州來說,二套房貸已經是大大松綁。
一般情況下,只要二套房的七成首付不多于一套房未結清的房貸,買家都是有能力首先提前還貸的。王小姐如果選擇先將一套房剩下的100萬元房貸提前還款,那么購買二套房的時候首付比例就可以最低三成,只要給300萬元的三成90萬元就可以了。剩余的210萬元做按揭貸款可以享受基準利率的9折。210萬元30年期的貸款(等額本息)9折利率優惠,月供款為約11674元。
分析：這種做法的優點是,二套房首付比例低,房貸利率也低。不過缺點當然就是二套房月供款幾乎翻倍。不過需要指出的是,在首套房貸未還清的情況下,如果不提前還貸,也是有兩筆貸款要同時月供的。就像王小姐一樣,如果不提前還貸,她家庭的總月供一套房6772元、二套房5683元,總額也要達到12455元。比二套房貸款七成的月供款11674元還多。在不提前還貸的情況下下,王小姐的兩筆房貸分別是首套房100萬元、二套房90萬元,貸款總額190萬元。如果一套房提前還貸,王小姐的貸款總額則是210萬元。貸款總額少的,月供反而增多。
第3種
將二套房七成首付全部用于
提前還貸加二套房首付
除了上述兩種情況外,如果二套房買家的首付款資金充足的話,將原本要用于二套房首付的這筆資金(首付七成)除去一部分用于一套房房貸提前還款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,這樣的話,就最省利息了。
就像王小姐的情況,她原本要用于二套房的首付資金是210萬元,但如果拿出其中的100萬元用于一套房提前還貸,剩下的110萬元再全部用于二套房首付,做到首付約37%的話,那么她二套房貸款190萬元,30年期(等額本息、利率9折優惠)的月供款為約10563元。每月的月供款比首付三成的11674元要省約1111元。
點評：對比一下首付三成90萬元,有20萬元資金是王小姐提高二套房首付比例投入進去的,如果將這20萬元做最保守的理財,放在銀行存5年定期的話(年利率3.5%),也就是分攤到每月可以有利息約583元。利息的金額當然還是無法與沒有節省的1000多元利息相提并論的。不過如果買家可以找年收益在7%以上的理財產品或者投資,則可以考慮將多余的20萬元用于其它投資理財,每月的收益在1167元以上。
提醒提前還貸要注意什么?
按揭公司鄭大源表示,一般情況下,市民在商業銀行申請提前還貸,需要1-3個月時間才能扣款完成。市民如果有意再次購房的話,最好提前準備。同時對于提前還貸后再次貸款的規定,公積金貸款的審核要比銀行嚴格。例如,通常在市民申請提前還貸并成功扣款后,要在人民銀行的個人征信上查到貸款已經結清需要等半個月到一個月。如果是申請商業貸款的話,即使還未查到征信結清,只要成功扣款了,在銀行出具證明的情況下,則可以視作是首套房重新貸款。而公積金中心則即使是已經扣款成功了,還需要查到征信結清了才能再次申請貸款。同時,公積金中心還規定前一次貸款要結清3個月后才能再次申請貸款。前前后后算起來,公積金要提前還貸并再次申請貸款,從提出申請開始,可能要半年時間。
