幾乎每個人都清晰地知道，以二套房為重要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控已在各地風生水起、或緊或松地實施了十多年;但你卻可能至今不知道，到底什么才是二套房?從“認貸不認房”，到“認房又認貸”，再到“認房不認貸”……近年來人們發(fā)現(xiàn)，二套房的認定標準幾經(jīng)變動，一些地方甚至一年兩易，前后標準又截然相反。二套房，儼然成了“任人裝扮的小姑娘”。在當前樓市低迷、絕大多數(shù)城市退出限購的背景下，二套房認定標準的任意變動尤為值得關注。
政策很權(quán)威標準“很不嚴肅”
2009年，全國樓市漲聲一片。2010年4月，國務院出臺“新國十條”，一些房價過高的城市相繼頒布了“限購令”。如北京市提出，對貸款購買第二套房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，金融機構(gòu)通過房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認定第二套住房。
作為“新國十條”的配套政策，住建部、央行、銀監(jiān)會等部門于2010年6月聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，要求二套房認定遵循“以家庭為單位、認房又認貸”原則。而此前執(zhí)行的“無論購房者名下有多少房產(chǎn)，只要沒有未償還完的貸款，到銀行申請房貸都視為首套房”的方法行不通了。
2011年2月，樓市限購升級，“新國八條”出臺，北京等地對本地戶籍家庭限購1套房。這意味著，無論原有房屋是否貸款，二套房都不可以買。此舉一出，投資投機性購房和恐慌性購房迅速降溫，一些地方也仿照北京政策予以跟進，樓市開啟降價模式。2013年3月30日，被稱為“史上最嚴厲調(diào)控”的房地產(chǎn)市場稅收政策出臺，非唯一住房交易要征收20%個人所得稅。這被業(yè)內(nèi)視為對二套房交易的致命性打擊。
當前，在樓市持續(xù)低迷、限購相繼放松之下，關于“二套房認定改為‘認房不認貸’”的傳言也愈演愈烈。部分地區(qū)已當急先鋒，直接或變相松動了認定標準。福州市日前宣布，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。而南京、杭州等地首套房認定標準已按照“只要房貸余額還清，就算首套房”執(zhí)行了。
標準隨意變動樓市和公信“很受傷”
頻繁變動的“二套房標準”多是地方政府為調(diào)控樓市而出的臨時性措施。
專家表示，當房地產(chǎn)市場過熱時，二套房認定不僅“認房也認貸”，甚至限購限貸，而當樓市出現(xiàn)降溫時，地方政府又迅速放寬二套房認定標準，希望以此給市場注入更多購買力。“這種標準的急速變化不僅有失公平，也對市場秩序造成不利影響。”
另一方面，這種脫離實際的行政性措施也帶來一些社會問題。去年初，20%的二手房個稅政策出臺后，一些急于換房，又不是唯一住房的夫妻，只有選擇假離婚來避免出售房屋要繳納的20%稅費。據(jù)報道，北京市去年前三季度離婚登記數(shù)量達39075對，同比增長40%。
記者近日走訪武漢多個樓盤銷售現(xiàn)場了解到，“認房又認貸”的二套房政策，壓抑了大批改善性購房者。若近期出臺二套房新政，已還清貸款的買二套房將可以享受首套房信貸政策，二套房將會迎來新一輪“購買潮”。
中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，在“金九”失色、購買力疲軟的當下，出臺“認房不認貸”政策，將是“換房族”出手的好時機，將助推樓市“止跌回升”。
先統(tǒng)一認定標準再談讓市場決定
專家表示，“二套房”認定標準是一個嚴肅的技術性措施，有其內(nèi)在的科學性，不應隨意改變。
經(jīng)濟學者馬光遠認為，“二套房”的定義經(jīng)過了幾個階段。最初，二套房的認定是“認貸不認房”，只要以前有過貸款，不管是否還清，再購房都認定為第二套;其后演變?yōu)?ldquo;認房不認貸”，不管有沒有貸款，只要手頭有房產(chǎn)，再購房就認定為第二套;現(xiàn)在又執(zhí)行的是“認房又認貸”。“這顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，預計未來二套房認定標準的調(diào)整方向是名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調(diào)控思維，也可釋放、刺激一些自住和改善型需求。
所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房，其界定標準的寬緊關系著貸款買房人的切身利益，也關系銀行房貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增長。
專家表示，二套房認定標準仍需細化，有關部門應盡快制定詳細的、可操作性強的認定標準。
李國政說，住房信貸政策的出發(fā)點是支持自住、抑制投資投機，具體執(zhí)行時應從實際出發(fā)，考慮合理需求，建議應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規(guī)范首套房、二套房支持的范圍、條件和標準。
很多專家表示，嚴格執(zhí)行第二套住房的認定標準，不因地方政府的土地財政沖動，或者長官個人意志而隨意改動，有利于將差別化住房信貸政策落實到位，更有助于維護政府的公信力，避免朝令夕改影響市場穩(wěn)定。
