在樓市飆漲后期，投機(jī)者會(huì)取代普通購(gòu)房者，成為需求的中堅(jiān)力量，所以二套房貸政策的松緊將直接關(guān)乎投機(jī)者成本高低，堪稱樓市政策與走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。
房地產(chǎn)調(diào)控重拳出擊。近日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)《通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
收緊拿地付款條件，將會(huì)收緊開發(fā)商的資金鏈條，倒逼其加速樓盤開發(fā)回籠資金，進(jìn)而增加商品房供給，實(shí)現(xiàn)樓市理性平衡。可預(yù)見，如果后續(xù)調(diào)控措施能繼續(xù)積極跟進(jìn)，未來(lái)樓價(jià)走勢(shì)拐點(diǎn)可期。
長(zhǎng)期以來(lái)，開發(fā)商對(duì)拿地“情有獨(dú)鐘”，而地方政府在依仗“土地財(cái)政”的客觀背景下，也紛紛賦予拿地開發(fā)商較為優(yōu)惠的付款條件，首付比例一般只要求在20%~30%左右。本月，上海浦東新區(qū)郊區(qū)兩地塊的拍賣就吸引了20余家開發(fā)商紛至沓來(lái)，最終綠城集團(tuán)以5倍于土地起始價(jià)的高溢價(jià)將其囊入懷中，成交樓板價(jià)被推高到19040元/平方米，讓人大跌眼鏡。
然而，形成鮮明對(duì)比的卻是樓盤開發(fā)的緩滯。數(shù)據(jù)顯示，在2003年至2009年上半年期間，知名開發(fā)商獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)。由此導(dǎo)致的結(jié)果就是，商品房供給稀缺并成為拉抬房?jī)r(jià)的直接推手。其背后，信貸資金支持了開發(fā)商的暴利。央行近期一項(xiàng)調(diào)查顯示，近七成居民難以承受當(dāng)前房?jī)r(jià)。
高杠桿運(yùn)作在繪就開發(fā)商業(yè)績(jī)繁榮的同時(shí)，也為其帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦資金鏈緊繃甚至斷裂，由此帶來(lái)的“多米諾骨牌”效應(yīng)極可能蔓延到銀行體系。如今，拿地首付比例的大幅提高，意味著開發(fā)商必須通過(guò)加快售樓速度來(lái)緩解資金壓力，市場(chǎng)上商品房供給將得到一定的釋放。
當(dāng)然，要切實(shí)實(shí)現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格回歸理性區(qū)域，還需要更多政策跟進(jìn)，綜合打擊供求雙方的投機(jī)行為。這其中，重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策與嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地的舉措首當(dāng)其沖。
事實(shí)上，在樓市飆漲后期，投機(jī)者會(huì)取代普通購(gòu)房者，成為需求的中堅(jiān)力量，而投資炒作者一般都擁有二套以上的房產(chǎn)，所以二套房貸政策的松緊將直接關(guān)乎投機(jī)者成本高低，堪稱樓市政策與走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。此前樓市所經(jīng)歷的價(jià)格見頂與近期的市場(chǎng)復(fù)蘇，無(wú)不是與二套房貸政策的松緊變化密切相關(guān)。有媒體近日?qǐng)?bào)道，雖然監(jiān)管部門已經(jīng)對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸提出要求，但重慶等地的商業(yè)銀行仍然未有嚴(yán)格執(zhí)行。可見，有關(guān)監(jiān)管和具體懲戒措施應(yīng)盡快出臺(tái)并落實(shí)到實(shí)處。另一方面，對(duì)于開發(fā)商囤地屢禁不止，地方政府因利益訴求而對(duì)政策執(zhí)行不力是主因。業(yè)界已有聲音，希望通過(guò)將土地出讓金收入劃歸中央財(cái)政所有，再由中央按需撥付給地方政府使用，以此切斷地方政府與開發(fā)商間的利益鏈條。此思路可視為一種積極有效的嘗試。
一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素被有效遏制，供求雙方單純博弈形成的價(jià)格才可能真正合理。由此，隨著調(diào)控“重拳”接連落下，商品房的投機(jī)色彩將會(huì)逐步褪去，未來(lái)房?jī)r(jià)有望漸次回歸，普通大眾也才能走出“蝸居”之困。
