國務(wù)院“10號文”之所以被認為“嚴厲”，關(guān)鍵在于對二套及以上住房的首付比例和貸款利率大大提高：購買二套住房的首付不得低于50%，而利率則為1.1倍。而根據(jù)歷史經(jīng)驗，該政策的成敗關(guān)鍵取決于“二套住房”的認定標準。
在“10號文”出臺之前，銀行對二套房的認定實行“認貸不認房”的基本原則，即在認定是否屬于二套住房時，只看貸款方有無房貸記錄。如果貸款者之前購買房屋是全款支付，則再買房就不會視為第二套房。這種“認貸不認房”的缺陷是顯而易見的，炒房者對每一套住房都可以通過全款支付之后，用房產(chǎn)做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房。
“10號文”出臺之后，對于二套住房的認定標準，至今并沒有明確的統(tǒng)一政策。目前在房地產(chǎn)市場上流傳的比較權(quán)威的“標準”有兩個。
第一個是銀監(jiān)會監(jiān)管一部主任楊家才在4月21日公開表示的：住房套數(shù)的認定不以是否發(fā)生過貸款為標準，即使首套住房沒有利用銀行貸款購買，再次購買住房同樣會被認定為二套住房。這就是所謂的“認房不認貸”，很顯然，這個認定標準比以前的“認貸不認房”的標準要嚴格很多，被視為二套房認定政策的重大轉(zhuǎn)變。
第二個是5月7日住建部副部長齊驥提出的“認房又認貸”的標準：一是認房，即便借款人是首次申請利用貸款購買住房，如果在要買房的城市房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套及以上住房，那么其貸款購買的住房就屬于第二套及以上住房;二是認貸，借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套及以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。簡單地說，買房人名下有房，或者是曾用過房貸，再貸款買房都算“二套房”。很顯然，這是目前最嚴厲的二套房的認定標準。
但“認房”的難度在于，全國的住房交易和產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)并不健全，很多地方并沒有和銀行聯(lián)網(wǎng)，全國聯(lián)網(wǎng)更是遙遙無期，在這種情況下，通過“認房”來認定是否屬于二套住房顯然存在技術(shù)上的難度。但需要指出的是，最大的難度并不在于此，而在于無論是“認房不認貸”，還是“認房又認貸”，迄今為止，沒有任何部門出臺統(tǒng)一的認定標準，官員的解釋很顯然不能作為法律依據(jù)。
在沒有出臺統(tǒng)一認定標準的情況下，各銀行在具體執(zhí)行時，標準混亂，各行其是。有的銀行只要家庭名下已經(jīng)擁有了一套房，再買就算二套;而有的銀行在二套的判定標準上，則要看購房人之前有沒有過貸款記錄。普通情況的認定已經(jīng)混亂，如果再摻雜上夫妻離異等情況，則更加讓人云里霧里。比如，對“夫妻婚后共同申請過貸款買房，兩人離異后無房戶一方再買”，“之前貸款買的房已經(jīng)出售，再申請貸款買房”等情形，是按首套還是二套計算，不同銀行給出的認定標準都不相同。除此之外，在從什么時候開始執(zhí)行新的二套房貸問題上，各大銀行的標準則更是五花八門，有的以網(wǎng)簽時間為準，有的以批貸時間為準。
說得明白一點，嚴格的信貸政策是“10號文”的靈魂，而“10號文”有無調(diào)控力的關(guān)鍵則在于是否嚴格執(zhí)行二套房貸。但目前無論住建部還是銀監(jiān)會，都沒有出臺具體的認定標準，給各大銀行如何執(zhí)行造成了很大的難度。長此以往，貸款人就會利用標準缺失的空子打政策擦邊球，最終使二套房貸流于形式，這是已有歷史之鑒的。二套房認定細則遲遲不公布，讓民眾猜測利益集團的阻力是否會影響新政的執(zhí)行力。因此，有關(guān)部門必須盡快出臺二套房的具體認定和執(zhí)行細則，并要求各大銀行統(tǒng)一執(zhí)行，結(jié)束二套房認定和執(zhí)行上的混亂，呵護政策的公信力
