6月4日，住建部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知明確，對于二套房的認定不僅要以家庭為單位，而且執(zhí)行認房又認貸的嚴厲政策。經(jīng)專家解讀，該通知主要有三大特點：
特點1
二套房既認房又認貸
此次的二套房標準要求，如果貸款人所在地的房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房，或者借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房，或者貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房，購房者在申請貸款時，都將被算作二套房，將實行差別化住房信貸政策。
按照4月17日，國務院出臺《關于堅決抑制部分城市房價過快上漲的通知》的規(guī)定，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高。
【解讀】
我愛我家副總裁胡景暉昨日向記者表示，這是在貸款人在申請貸款時，以認房又認貸來確定購房者貸款購買的是第幾套住房。
特點2
非本地人仍然有機會
除了對貸款人在申請貸款時如何認定二套房貸外，《通知》以非本地人購房是否納稅或繳納社保為依據(jù)，對其實施了差別化的信貸政策。
如果貸款人能夠提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人與本地人執(zhí)行同樣的認定二套房的標準和差別化的信貸政策。
而如果對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，其在申請住房貸款時，貸款人將按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;而如果在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)申請貸款買房，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。
【解讀】
對此，有關房產(chǎn)專家表示，大多數(shù)外地炒房者，也是通過貸款炒房，而在北京這樣的地區(qū)，如果停止對其貸款，必將是對炒房者的一記重拳。但是他同時表示，政策中并沒有明確指出哪些地方是“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)”，所以很可能被地方鉆空子。
特點3
銀行可啟動補充調(diào)查
此次認定標準第三條明確，除了根據(jù)交易系統(tǒng)查詢外，“貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查”確認購房人的購房情況，實際上是對交易系統(tǒng)漏洞的補充排查。
對于“當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證”，這些細則也通過“信用備案”的補充方式嚴格了認房認貸的執(zhí)行程序。
【解讀】
個貸機構(gòu)偉嘉安捷相關負責人表示，此次的二套房貸認定標準通知，為住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部門聯(lián)合發(fā)布的針對二套房信貸具體執(zhí)行層面有指導意義的文件，使得各個銀行機構(gòu)在執(zhí)行層面更清晰、有據(jù)可依。以文件的形式明確了認房又認貸的操作規(guī)范，且對于操作層面可能出現(xiàn)的漏洞細化。
目前，雖然各大銀行基本拿到“鑰匙盤”，可以登錄后臺交易系統(tǒng)查詢到購房者交易情況，但是由于交易系統(tǒng)是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易記錄，如部分購房者購買過“老公房”就難以直接查詢到購房數(shù)據(jù)。
