“新國十條”中“最嚴格差別化信貸政策”已經出臺一個多月,關于“第二套房”的認定標準4日終于塵埃落定。觀察人士認為,二套房認定標準的出臺,是對市場上“樓市調控告一段落”的直接回應,某種程度傳達樓市嚴厲調控仍將繼續深入的信號。
上周五,住房城鄉建設部、央行、銀監會三部門聯合發布《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》。通知明確了對于二套房的認定不僅要以家庭為單位,同時執行認房又認貸的嚴厲政策。
業內人士認為,三部門認定二套房的標準,從一定意義上來說再次抑制了投機性需求,但是,同時也抑制了一些住房的剛性需求,加之一些原本有購房意向的人也陷入觀望,房價的下跌已經在所難免。
1.新標準很有可能造成誤傷
家在北京東直門的劉女士即將結婚,本來準備結婚后跟老公一起買一套大一點的房子作為婚房,但是,“二套房認定”政策出臺后,她的這個計劃被暫時擱置,因為她和老公現在都有住房,按照新的認定標準,如果再買房則屬于第三套住房。
劉女士告訴記者,她覺得她的買房需求應該屬于正常需求,不應該在打壓范圍之內。“如果這樣也被打壓,可能有點過于嚴厲了。”
根據通知規定,那些曾經購買過住房,后來又將此住房出售的購房者也會被銀行劃入購買二套(及以上)房的范圍內。
對于已經用全款購買過房產,還想利用貸款投資另一套住房的業主,以后無法享受首套房的信貸待遇,必須執行首付50%、利率1.1倍的嚴格政策。這一舉措無疑將使得市場的房源供應大大增加,也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現象。
記者了解到,隨著新政策的正式出臺和在全國范圍內的逐步執行,對于有改善性需求的住房擁有者而言,只有出售唯一住房,才可以享受首套房的優惠利率。
新標準的嚴厲很有可能造成誤傷。我愛我家副總裁胡景暉表示,當前調控重點仍在抑制需求上,既抑制了炒房客,也抑制了部分合理需求。若政策撤出,房價可能會報復性反彈。因此,下一階段調控重點應放在增加供給上,特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。
2.房價虛火繼續被“降溫”
二套房認定標準對樓市的影響究竟有多大。一位開發商對記者表示,目前購房者存在觀望情緒,其中重要原因是信貸政策不明確,不知道自己屬于哪種貸款類型,因此不敢出手買房。政策細化了二套房的標準,在一定層面上打消了部分購房者的顧慮。
但是,還有一部分具有剛性需求、符合條件的購房者可能在政策明確后開始出手買房,在一定程度上激活成交量。
北京中原三級市場研究部研究總監張大偉認為,以房為限的原則,很大程度上使房產回歸了居住的本質,這將徹底扭轉目前已經開始形成的普通工薪階層對房子的投機心理,短期內將使得房產市場投機潮銳減。
業內人士認為,嚴格的二套房貸款認定標準讓樓市在短期內將會出現加速成交和暫停交易兩種截然不同的走勢。
京城專業個貸機構偉嘉安捷企劃經理吳昊認為,住建部、央行、銀監會聯合發布的關于二套房認定標準,并不會對北京房屋成交量產生太大影響,因為目前銀行已經在按照這個標準進行操作。標準的出臺,明確了商業銀行在放貸過程中“既認房又認貸”的認貸標準,有章可循。同時全面避免可能出現的漏洞,打擊投機人群。
我愛我家地產經紀公司有關負責人表示,第二套住房貸款標準的嚴格化,讓新政細則遲到帶來的寬松氛圍再度緊張起來。“5月份成交5000多套二手房,比4月份下降了一半左右,幾乎回到2006年的水平,但這個行情還未見底。”
3.新標準強化樓市嚴調信號
雖然很多業內人士認為新政的作用很大,但是,他們也承認“二套房認定”仍有很多困難。
目前住房聯網制度還不完善,曾經使用貸款購買的房產可以從銀行征信系統查詢,但是難以確定家庭名下的未貸款房產。二套房認定標準確定之后的作用究竟有多大,還要看相關監督與核實手段是否能進一步完善。
“本次標準仍有其不合理性,如對于人均居住面積低于現有標準的家庭而言,這部分家庭是最需要房子的,他們應該是需要在首付和利息上給予優惠的群體,但本政策的執行無疑將提高其置業門檻。”資深人士屈國輝評論說。
屈國輝認為,本次“政策補充”表面上是對前期政策的標準認定,但是實質上是在傳遞一種信息,希望將前期調控政策的影響重新強化傳播。
他進一步指出,“如果調控在近期仍無實際效果顯現,將不排除中央出臺更加嚴厲的政策的可能。”
