南京市房產檔案館表示，辦首套房證明原則上須由購房者委托借貸銀行來查詢。 攝影/張筠
6月4日，三部委聯合發文，就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規范。按照通知界定，在二套房的認定上，實行以家庭為單位，以“認房”為主，同時又輔之“認貸”。
不過，在這個被業界稱為最嚴厲的二套房標準認定政策出臺之時，由于不同購房者的情況千差萬別，并且各家銀行在執行方式上尚不一致，因此，政策在加強調控、收緊房貸的同時，也給很多市民造成了一些理解上的困惑，從而影響了不少購房者的判斷和選擇。
為了能夠減少政策操作層面上不確定性而導致的購房者誤判，本期《揚子樓市》歸結出了10個與二套房貸政策相關且較為典型的問題，通過對南京房管部門、南京市公積金中心以及多家銀行的走訪，來為購房者進行一個相對全面的解答。
惟一的住房以舊換新
也算二套房？
問：以舊換新，前一套房為房改房，未貸款，打算賣掉換購一套新房，是否也算二套房？如果要算一套房，如何操作？
答：南京多家銀行都表示，目前來說，無論已擁有的房子是什么樣的住房且有無貸款記錄，只要實際擁有一套住房的同時再出手買房的，都算作第二套住房。如果將擁有的唯一住房賣掉之后，再買其它新房，則屬于一套房。
中信銀行南京銀行的一位個貸部經理表示，目前市民擁有幾套住房，主要有兩個記錄作為依據：一是房管局檔案館的備案，二是房管局的交易記錄。前者覆蓋面較小，而后者統計較為詳細。
銀行現在辦理房貸，基本都傾向于看交易記錄，因此會要求購房者到房管局開具實際持有房屋的證明材料。
對于僅有備案的老舊房改房，南京市房管局相關人士表示，如果有房產證且上面有私人名字，則要算二手商品房，不能規避二套房的規定；如果沒有房產證或上面不是私人名字，則不算二手商品房，可以暫時逃避二套房的規定。
在外地買過房且無貸款，
在南京買房能否算首套？
問：我是南京人，在外地買過房且無貸款記錄，現在在南京貸款再買一套房，是否算是首套房呢？
答：交通銀行新街口支行的一位客戶經理表示，要想按目前房貸新政的要求，不僅需要銀行與全國的房屋登記信息庫連通，還要與全國戶籍信息庫連通，事實上，目前的數據管理工作做不到這一點。
由于房產部門之間不聯網，市房產局的信息還只能查到南京市內11個區的信息，這樣11個區之外的沒有貸款的房產很難查到。
只要上述購房者自己不承認，銀行往往查不到這類購房者到底擁有幾套房產。
中行、建行、交行、農行、民生銀行及光大銀行明確表示，對于不具備查詢條件的，貸款人應向銀行提交家庭住房實有套數書面誠信保證。銀行的系統是全國聯網的，任何地方貸過款買房，在南京再買房都會按二套房標準處理，但沒有貸款記錄的就可能成為漏網之魚。
向銀行出具虛假保證，
可能產生什么后果？
問：查不到貸款記錄的房子要向銀行出具書面誠信保證，如果作出虛假保證，可能會產生什么后果？
答：南京市房產檔案館目前已經明確了查詢購房者房產信息的查詢范圍僅限南京11區，包括江南八區、江寧區、浦口區和六合區。對不具備查詢條件的，銀行要求貸款人仍需向銀行提交家庭住房實有套數書面誠信保證。
但是，既然房產局的網絡信息查詢暫時還無法做到全面，那如何確定誠信保證的真偽？農業銀行的客戶經理表示，房產局的網絡不可能永遠聯不起來，既然三部委聯合下發了這樣的政策，那么后續的完善工作一定會進行，到時如果追查出誠信保證有假，銀行會記錄該用戶的不良信用，并調高相應貸款利率。
在寧工作的外地人想買房落戶，能否享首套優惠？
問：我沒有南京戶口，但在南京工作多年，打算通過買房落戶，即便首套也要提高房貸利率？
答：南京各家銀行已經按照規定，開始要求戶口不在南京的購房者，提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的相關材料。對于一個在南京工作多年的購房人來說，只要他的工資標準達到繳稅標準，又買了社保，買首套房是不需更高利率的。而建設銀行個貸中心的工作人員表示，沒有相關證明的外地購房者還是能夠從建行貸到房款，但需要按照二套房標準執行。
公積金貸款是否能買二套房，
首付和利率是多少？
問：用公積金貸款買二套房，能不能辦下來，具體首付比例和利率是多少？
答：南京市公積金管理中心回答，只要是之前沒有申請過公積金貸款的，都可以貸款。另外，不管名下有幾套房，只要是沒有貸款買房的，新房首付兩成，二手房首付三成，五年以下貸款年利率是2.775%，五年以上貸款年利率為3.225%。但是，之前申請過公積金貸款的，不可以再申請。
另外，據南京住房公積金中心有關人士介紹，住房公積金貸款辦理速度比較慢，貸款額度也因申請人年齡、所購房屋情況的不同而各異。一般情況下，完全辦好要一個月左右的時間，最短需要20天左右，最長也有三個月才辦好的。
夫妻“假離婚”后，
能否享受首套房優惠？
問：二套房的界定以家庭為單位，那么，夫妻如果辦理了“假離婚”，是否能夠享受到首套房的優惠呢？
答：多數銀行表示，對于通過“假離婚”享受首套房優惠的方式，目前還沒有特別有效的處理辦法。但也有部分銀行已經開始制定對策，對于借款人于購房日期之前不久辦理離婚手續的，仍然歸類為“二套房”來審貸，“假離婚”者往往會白忙一場。例如上海銀行明確規定，必須離婚半年以上才會按照單身的情況來確定房屋套數。而離婚之后屬于單身人士，盡管房貸利率有可能占到便宜，但是銀行對于他們還款能力的評定，往往低于已婚人士，因此“假離婚”后，審批到的貸款額度可能也會縮水。
父母的房產證上有我的名字，
我另外再買算不算二套？
問：房產證上有一家三口的名字，子女只擁有“1/3套”住房，子女如果再買房還算是首套嗎？
答：對此，銀行人士表示，按三部委新規，房屋套數以家庭為單位來認定。如果子女已成年，則單獨計算。很多父母當初買房時加了子女的名字，現在如果真按產權來劃分，子女只擁有該房產1/3的產權，不足一套。因此，再買房仍可按首套計算。如果父母有多套房都加了子女名字，子女所占產權累計超過一套，那么銀行會按二套政策對待。
