房屋交易契稅如何計算?如何認(rèn)定家庭唯一住房?因稅收政策變化多繳納的契稅是否可以退回?房交會期間，市地稅局接到許多市民對房屋買賣相關(guān)稅收政策的咨詢。為讓更多市民了解政策規(guī)定，市地稅局昨日通過媒體進(jìn)行了詳細(xì)解答。
商品房和二手房契稅稅率是多少?如何認(rèn)定家庭唯一住房?
案例：2012年9月份鄭先生貸款在沙河口區(qū)購買了一套商品房，80平方米，單價11260元。現(xiàn)在開發(fā)商通知他可以辦理產(chǎn)權(quán)證。鄭先生這套房子應(yīng)繳多少契稅?
解讀：根據(jù)《遼寧省契稅暫行實施辦法》(遼政辦發(fā)〔1999〕61號)及《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕94號)規(guī)定：遼寧省契稅稅率為4%，對個人購買普通住房的稅率為3%。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
按我市現(xiàn)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)，鄭先生這套房產(chǎn)屬于普通住宅，如果是家庭唯一住房，可以享受90平方米及以下家庭唯一住房的優(yōu)惠政策按1%稅率繳納契稅;如果不是家庭唯一住房，則按3%的稅率繳納契稅。
所謂唯一住房，其認(rèn)定以家庭為單位，成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，在辦理住房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，家庭成員名下都沒有住房(包括房改房、解困房、拆遷安置房和贈與、繼承房等)即為唯一。征收機(jī)關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)主管部門提供的房屋登記信息系統(tǒng)書面查詢結(jié)果確定所購住房是否為唯一住房。
辦理回遷安置房產(chǎn)權(quán)證時如何繳納契稅?
案例：市民于先生的一套普通住宅于2009年拆遷，房照已經(jīng)注銷，當(dāng)時選擇了回遷，因回遷房面積較原住房面積增加補(bǔ)交了20萬元的購房款。其后，于先生購買了一套小房子，屬于家庭唯一普通住宅繳納了1%的契稅，也就是說于先生現(xiàn)在名下有一套房產(chǎn)?，F(xiàn)在他馬上要回遷了，想知道他的回遷房契稅如何計算?
解讀：按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔2012〕3號)規(guī)定：居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)差價的，對差價部分按規(guī)定征稅。所以，于先生的回遷房只需對補(bǔ)交的20萬元房屋差價款繳納契稅。因為此前于先生名下已有一套房產(chǎn)，所以回遷房屬于第二套房產(chǎn)，應(yīng)按相應(yīng)的稅率繳納契稅。
另外，回遷安置戶在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，需攜帶商品房合同、發(fā)票、投資代建協(xié)議書、回遷安置通知書等回遷安置材料繳納契稅。
中介機(jī)構(gòu)簽訂購房合同代收了契稅，辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)如何計算繳納購房契稅?
案例：2012年7月，劉女士(單身)購買了一套70平方米的普通住房，該房屋是她名下的唯一住房，簽訂購房合同時按1%的稅率把契稅交給代辦公司。2014年3月份劉女士結(jié)婚，她丈夫婚前已有一套住房。2014年9月開發(fā)商通知劉女士可以辦產(chǎn)權(quán)證了，但是代辦公司說她的這套房子要按二套房來計算繳納契稅，需要補(bǔ)繳2%的契稅。劉女士不理解，為什么兩年以后不能按照簽訂購房合同時的稅率來計算繳納契稅?
解讀：按照《中華人民共和國契稅暫行條例》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》規(guī)定，契稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收。大連市地方稅務(wù)局從未委托任何銀行、中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商代收契稅。目前，我市房屋契稅是在辦理產(chǎn)權(quán)證時，按當(dāng)時的相關(guān)稅收政策繳納，一般不存在退稅或補(bǔ)稅問題。納稅人繳納稅款的同時，地稅局為其開具契稅完稅憑證。劉女士是在2012年簽訂的購房合同，按當(dāng)時其房屋持有情況計算所購房屋契稅交給代辦機(jī)構(gòu)，即劉女士的“稅款”并未繳入地稅局，當(dāng)然她也沒有取得契稅完稅憑證。2014年辦理該套房屋產(chǎn)權(quán)時，該套房產(chǎn)已不是劉女士家庭的唯一房產(chǎn)，因此，她不能再享受家庭唯一住房的契稅優(yōu)惠稅率，而應(yīng)按現(xiàn)行的政策規(guī)定繳納3%的契稅，并取得契稅完稅憑證。
市地稅局強(qiáng)調(diào)，購房者與銀行、中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商之間屬于委托代辦關(guān)系。在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，代收的契稅始終在代辦機(jī)構(gòu)手里，并未繳納到地稅局。因此，繳稅前因稅收政策變化產(chǎn)生的代收款項多退少補(bǔ)等問題，應(yīng)由購房者與代辦機(jī)構(gòu)自行協(xié)商解決。
