海南省高級人民法院近日通過《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》，首次就近年來出現的涉“限購令”商品房買賣糾紛、涉“保障性住房”買賣糾紛、“小產權房”買賣糾紛等新案件的審理進行規范。尤其在涉“保障性住房”買賣糾紛中，分別對經濟適用房買賣糾紛、限價商品房買賣糾紛和單位集資合作建房買賣糾紛案件的審理做出了指導。
意見規定，在預約購房情況下，未訂立認購協議、預購協議及意向書等的，擬購房人有權要求開發商退回認購金、訂購金、誠意金等;訂立了認購協議、預購協議及意向書等，則應當根據認購協議內容、認購金數額、約定簽訂正式商品房買賣合同時間等區別對待。
同時規定，認購協議、預購協議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容時，開發商可以拒絕與擬購房人簽訂正式購房合同，但應承擔相應法律責任。認購協議、預購協議及意向書等具備了商品房買賣合同的主要內容，在收取的認購金、訂購金、誠意金等為認購協議、預購協議及意向書等中約定的購房款數額時，認購協議、預購協議及意向書等認定為是正式的商品房買賣合同;若開發商僅收取了少量認購金、訂購金、誠意金等，開發商應當繼續履行，因開發商原因不能繼續履行的，應承擔相應法律責任。
在正式合同訂立后，合同有繼續履行可能的，要求解除合同的訴求一般不予支持，但有3種情況例外，即：雙方約定、房屋抵押給第三人或未經備案登記房屋出賣給第三人。
認購書內容不明確容易引發購房合同糾紛
近日，網友李女士咨詢：買房子前與開發商簽訂了購房認購協議，開發商要求交納1萬元的定金!協議上說，如果不買這個房子了，不交首付了，這個錢就不退還了，開發商還能把房子賣給別人!李女士很是不解，房子不買了，這個錢我就不能拿回來了嗎?
有的購房者認為房屋認購書只是確定購買意向，而非正式的購房合同，經常草率地在認購書上簽了字，結果讓自己陷入了購房上的被動。買房必須要簽認購書嗎?認購書有沒有法律效力?如果簽應注意什么?繳納的定金可以退嗎?這是很多網友不解的。就此，記者采訪了有關法律人士。
未必非簽認購書
山東銘豐律師事務所周艷律師稱，目前法律法規中對房屋認購書沒有特別的說明，也沒有買房前必須簽訂認購書的法律規定。從合同法的角度來說，房屋認購書屬于合同要約的范疇，而非房屋買賣合同。
可以說，簽訂認購書并非買房過程中的必經程序。按照有關法律規定，只要商品房取得了預(銷)售許可證，購房者就可以與開發商簽訂正式的商品房買賣合同。因此，建議購房者最好直接與開發商簽訂正式買房合同。
認購書有法律效力
認購書究竟屬于什么性質的文件?應該具備哪些內容?是否有法律效力?依據現行的《武漢市商品房認購書》范本規定，認購書必須包含以下三項內容：將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部內容;當事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾;如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認購書”的當事人應承擔違約責任。然而，時下開發商出具的認購書多數僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內容”一項卻鮮有涉及。此外，認購書中涉及的預付款項也應表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。而且，認購書通常還要雙方簽字蓋章。
“具備上述內容及形式后，尤其是認購書中約定了買賣雙方具體的權利義務后，一般說來，認購書就其表述的內容具有了一定的約束力，并具備了相應的法律效力，只要其內容不違反法律規定，且買受人所購物業(樓盤)的法律手續齊備(五證齊全)，該認購書一般具有一定的法律效力。”湖北晨豐律師事務所尹業發律師認為。
違約后如何擔責？定金可以退嗎?
目前開發商與購房者簽訂房屋認購書時，大都要求購房者同時交納一定的購房定金。同時，如果因開發商原因不能在約定時間簽訂購房合同，則向購房者雙倍返還定金。
按照以上雙方的約定，如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。
如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約。買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。
在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，導致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發商往往以買方拒簽合同為由，拒絕返還買房人定金，遇到這種情況怎么辦?王偉琪律師指出，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金。”而“認購書”通常表述為：“如果買受人在一段時間內不簽訂正式的《商品房買賣合同》，出賣人有權沒收買受人交納的定金。”所以，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金全部返還買方，不應以此為由“沒收定金”。
簽“認購書”時要注意什么?
鑒于以上分析，億房律師智囊團提醒購房者：
一、在簽訂認購書之前，一定要認真審閱認購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎上，再決定是否簽認購書并付定金。
二、簽認購書時不要怕麻煩。為了避免發生糾紛，應將開發商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。
