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    房地產(chǎn)相關(guān)購房常識問答
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:990 ℃

      不懂買房?看下文。

      * 商品房的銷售面積如何計算?

      商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

      即:商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

      (l)套內(nèi)建筑面積的計算方法:

      套內(nèi)建筑面積:套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積

      ①套內(nèi)使用面積:住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96—86)規(guī)定的方法計算;其他建筑,按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算;

      ②套內(nèi)墻體面積:商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種:

      a.共用墻包括各套之間的分隔墻,套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積;

      b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

      (2)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算方法主要包括以下兩部分:

      ①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積;

      ②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

      下列空間不得計入公用建筑面積:

      ①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等;

      ②作為人防工程的地下室。

      公用建筑面積計算公式:

      公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

      公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

      分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

      一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。

      因此,商品房銷售面積公式還可表達為:

      商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)<約為0.4>)

      * 商品房銷售應(yīng)具備哪“五證”?

      無論是期房、現(xiàn)房,作為銷售方的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須具備下列五證,才能證明它是合法的銷售主體,其銷售行為合法,購房者與之簽訂合同合法有效,這樣才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證,這五證是:

      (l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”;

      (2)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”;

      (3)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”;

      (4)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的“建設(shè)工程開工證”;

      (5)市房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”;

      a.屬于期房預(yù)售的,應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”;

      b.屬于外銷商品房的,應(yīng)取得“商品房外銷許可證”;

      c.屬于外銷商品房預(yù)售的,應(yīng)取得“商品房外銷預(yù)售許可證”。

      * 法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有哪些?

      商品房買賣中,有的商品房由于屬于下列情形,實質(zhì)上是國家法律禁止進行轉(zhuǎn)讓的:

      (l)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,未取得土地使用權(quán)證書并未按規(guī)定完成開發(fā)投資總額的25%以上的;

      (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

      (3)依法收回土地使用權(quán)的:

      (4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

      (5)權(quán)屬有爭議的;

      (6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

      (7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

      * 購買商品房的基本程序是什么?

      商品房購買因商品房性質(zhì)不同而有所差異,但總的來講,以下基本步驟是每個購房者都必須經(jīng)歷的:

      (l)簽訂認購書,并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款;

      (2)簽訂商品房買賣契約,按契約約定交付房價款;

      (3)辦理商品房抵押貸款的,應(yīng)與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》;

      (4)買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案;

      (5)購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù);

      (6)購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件;

      (7)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

      * 簽訂認購書時,購房者應(yīng)注意哪些問題?

      購房者在確立購房意向之后,一般都要與售樓處的銷售經(jīng)理建立聯(lián)系,在雙方初步意向達成一致后,銷售經(jīng)理都會向購房者出示該公司的認購書,并按認購書要求購房者簽訂并交納定金或預(yù)付款。購房者應(yīng)認真、仔細地審閱認購書,并向銷售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件,在問清楚房屋建筑的進展情況后,有條件的還應(yīng)實地考察一下。在此基礎(chǔ)上,購房者可簽訂認購書并交納定金或預(yù)付款,定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一,幾千到幾萬的都有,一般與商品房價格成正比。認購書一般包括以下基本條款:

      (l)當(dāng)事人雙方基本情況:

      賣方,即發(fā)展商名稱、地址、電話,銷售代理方名稱、地址、電話;有的開發(fā)商將銷售工作完全委托給一個房地產(chǎn)中介公司進行代理。因此購房者購房時應(yīng)弄清楚與之簽約的銷售經(jīng)理是哪個公司的,如屬于中介代理銷售,應(yīng)注意在合同中表明其代理關(guān)系;

      買方,即認購方名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類;代理律師事務(wù)所名稱、地址,代理律師姓名、電話;

      (2)認購物業(yè)名稱、房號、地址;

      (3)房價:包括房屋戶型、建筑面積、單位價格(幣種)、總價額;

      (4)付款方式:一般規(guī)定是一次性付款還是分期付款,一般現(xiàn)房可用一次性支付,期房按分期付款方式,辦理按揭貸款手續(xù)的,還要就有關(guān)付款方式作詳細約定;

      (5)認購條件:一般包括簽訂認購書的注意事項;關(guān)于定金或預(yù)付款數(shù)額,購房者應(yīng)與賣方約定一定期限內(nèi),買方不買房時由賣方歸還定金或預(yù)付款本金,并形成書面協(xié)議。有的銷售方僅以口頭表示同意,一旦發(fā)生糾紛難以討還,所以為避免麻煩,最好都以書面形式約定;簽訂正式契約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

      * 抵押貸款的具體操作程序是什么?

      (l)貸款人申請;

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