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購房者親歷陷阱解讀
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:946 ℃

遭遇開發(fā)商不誠信行為的部分購房者向記者講述了他們的經(jīng)歷,希望以親身體驗提醒其他購房者,“買房是大事,理性是保障。”對于這些故事,記者特別請四川君合律師事務(wù)所的兩位律師進行了客觀分析。
  故事1
  高達總房款20%的賠付可信嗎?
  “爸爸,還有3個星期我們就可以拿新房的鑰匙了吧?”幾個月了,兒子每星期住?;丶叶忌俨涣藛柾瑯拥膯栴},張先生回答了一遍又一遍,心里也高興了一次又一次。雖然張先生是3個月前買的房,但買房時,建筑的外立面已完全竣工,項目只剩收尾工作,購房合同也簽有“逾期交房,開發(fā)商將賠付總房款20%的違約金”等明確條款,所以,對于交房,張先生沒有絲毫的顧慮。
  從項目大門通往小區(qū)沒有路,沒有化糞池,沒有供水設(shè)備,樓梯沒有扶手,樓房內(nèi)公共區(qū)域的地面上連一塊瓷磚都沒有,交房當天,連同張先生在內(nèi)的業(yè)主們錯愕不止。隨即而來的是無比的憤怒,業(yè)主聯(lián)名將開發(fā)商告上法庭。一審之后,開發(fā)商對部分業(yè)主進行了賠付,金額高達200~300萬元,但距離全體業(yè)主近500萬元的賠付總額還有200萬元左右的缺口。開發(fā)商還聲稱,已無財力做后續(xù)工程了……
  譚恒聰律師點評:
  1、不要被合同中不符合客觀實際的條款蒙蔽或者誘惑,目前房地產(chǎn)交易中,違約金在3%~5%之間,最高不超過10%,20%的高額違約金本身就值得懷疑,更不能成為一種保障條件。
  2、對開發(fā)商信譽、資質(zhì)、資金狀況、經(jīng)營狀況、樓盤在建情況、承建商的狀況等一定要有所了解,在可能的情況下,應(yīng)到政府職能部門了解,開發(fā)商是否曾有違規(guī)違紀的記錄。
  3、當損害業(yè)主利益的情況出現(xiàn)時,業(yè)主要保持冷靜,防止被損害的程度加深,應(yīng)用法律手段維護自身權(quán)益。
  故事2
  別墅漲價,開發(fā)商拒絕交房
  買別墅的事,王先生早在2004年就做了,可住別墅的享受,王先生到現(xiàn)在還沒體會到,就為這個,最近又惹了一肚子的氣,勞了許多神。
  看著遲遲交不了的別墅,王先生找到開發(fā)商,要求開發(fā)商按照建設(shè)部制定的商品房交易格式合同文本第九條,關(guān)于逾期交房違約賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定進行賠付。王先生買房時的總價為56萬多元,隨著房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展,區(qū)域價值的提升,2006年王先生的別墅升值了20多萬元,由此計算得出的違約金為1.8萬元。開發(fā)商回復,最多只能賠付3000元,并且抵作物管費,不以現(xiàn)金方式支付。就在雙方僵持不下的時候,王先生接到開發(fā)商的函件,根據(jù)購房合同補充協(xié)議第八條所述:“如果雙方任何一方無故解除合同應(yīng)當向?qū)Ψ街Ц犊們r款10%的違約金?!遍_發(fā)商決定向王先生賠付原房款的10%即5.7萬元,以此與王先生解除購房合同,并拒絕交房,態(tài)度強硬。開發(fā)商認為第八條中的“無故”就是“沒有任何理由”。
  趙先軍律師點評:
  1、建設(shè)部制定的格式文本合同是充分保護廣大業(yè)主權(quán)益的合同,簽訂購房合同時一定要圍繞格式文本合同進行。補充協(xié)議中不可避免地存在開發(fā)商為規(guī)避對其不利的狀況而制定的條款。
  2、業(yè)主購房時,簽訂補充購房合同要謹慎,尤其是對開發(fā)商有權(quán)單方解除合同的條款、對當補充協(xié)議與格式合同發(fā)生沖突時以補充協(xié)議為準的條款要慎之又慎。
  故事3
  “定金”、“訂金“有明顯區(qū)別
  前幾天,文先生買房了。厭倦了城市的喧嚷和嘈雜,受夠了被圈在高高塔樓上的狹小空間,文先生二次置業(yè)的目標定在周邊區(qū)縣上,他太想在一個山清水秀的地方住下,有一個屬于自己的花園了。2006年五一大假,文先生找到了心目中的新居,尤其令他心儀的是在售房屋有一個40多平方米的花園。
  交定金以前,文先生一再追問有關(guān)花園的情況和備過案的設(shè)計施工平面圖,銷售小姐稱該套戶型的平面圖正在備案過程中,暫時還沒有公布,但絕不會有任何問題,并催促文先生下定金。不愿被人先奪所“愛”的文先生,一咬牙就把定金1萬元交了。
  “我的花園咋就沒有了?我就是沖著花園才買這個房子的?!痹诩磳⒑炗嗁彿亢贤臅r候,文先生發(fā)現(xiàn)自己的花園沒了!
  譚恒聰律師點評:
  1、商品房銷售以前,相關(guān)資料都應(yīng)該在房管局備案,如果直到銷售時開發(fā)商還不能提供備案后的具體資料,那么這些資料涉及的房屋情況就會有不確定的地方,購房者需要慎重對待,推遲下定金。
  2、“定金”和“訂金”在司法解釋上是有明顯區(qū)別的,“定金”是不能退還的,“訂金”通過雙方協(xié)商是可以退還的。購房者在綜合考慮之后,確定要買房才能交“定金”,一旦交了“定金”,法律上認為,開發(fā)商所提供的資料、認定的事實,購房者沒有異議。
  3、目前,每個月都有不少購房者來咨詢“定金”能否退還的問題,這說明,一定程度上購房者還存在不理性的購房沖動,買房是生活中的大事,不能像買衣服、鞋一樣隨意,下“定金”前一定要考慮清楚。

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