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    購(gòu)房多方調(diào)查時(shí) 警惕土地使用年限“縮水”
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:948 ℃

    日前,武昌張先生致電本報(bào)稱,今年7月,他在武昌民院路購(gòu)買一套期房,預(yù)定明年7月交房,當(dāng)他交完首付款后,得知該房的土地使用年限為1998年6月19日-2068年6月20日。他算了算,等到明年拿到房子,原本70年的土地使用權(quán)就只剩下62年,一下子少了8年。
    年限因何“縮水”
    在采訪中,記者了解到,土地使用年限“縮水”現(xiàn)象在武漢樓市普遍存在。開(kāi)發(fā)商從拿地到房屋銷售,通常會(huì)間隔1-3年,而住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓給開(kāi)發(fā)商之日起開(kāi)始計(jì)算。開(kāi)發(fā)商拿地到消費(fèi)者購(gòu)房之間會(huì)產(chǎn)生時(shí)間差,這也就造成土地使用年限的“縮水”。
    有時(shí),開(kāi)發(fā)商因資金、手續(xù)、立項(xiàng)變更等原因,開(kāi)發(fā)銷售周期更長(zhǎng),倘若購(gòu)房者在購(gòu)買之前,房屋已擱置了一段時(shí)間,買房人損失的土地使用年限則更多。
    變更土地用途 造成年限改變
    國(guó)家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同土地用途分為:住宅用地為70年;工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年;綜合或其他用地為50年。
    一位業(yè)內(nèi)人士透露,目前許多開(kāi)發(fā)商為了追求利益最大化,往往在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)改變土地使用性質(zhì),有的在工業(yè)用地上建起了住宅,有的在住宅用地上建商業(yè)樓,這些做法都會(huì)涉及到土地使用年限及土地出讓金的問(wèn)題。
    據(jù)武漢市房產(chǎn)局工作人員介紹,土地使用者改變土地用途,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地出讓金,并辦理登記。
    年限“縮水” 可向開(kāi)發(fā)商索賠
    湖北立豐律師事務(wù)所游友安律師介紹,根據(jù)法律規(guī)定,開(kāi)發(fā)土地空置兩年以上的,國(guó)家可以回收。但現(xiàn)實(shí)情況是,許多土地在開(kāi)發(fā)商手中閑置多年才開(kāi)發(fā),業(yè)主買到這樣的房屋,其土地使用年限已不足70年,由于消費(fèi)者交納的購(gòu)房款中已包含了土地出讓金,這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是一種隱性損失。從法律上講,該損失應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
    此外,開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中變更立項(xiàng),如將住宅變商用,商用變住宅,則要重新簽訂土地出讓合同或簽訂原合同的補(bǔ)充協(xié)議,年限也應(yīng)以新合同的約定日期為準(zhǔn)。因此給消費(fèi)者帶來(lái)的損失,應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

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