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忌諱獅子大開口 購房還價講究“對癥下藥”
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:991 ℃

文前提要:市場仍然處于觀望期,買賣雙方實力相當,購房有機會還價。不過專家建議還價時一定要講究技巧,做足功課,要還得有理有據,而并非像買衣服那般隨便。只有這樣,才有可能買到物超所值的房子。

買二手房一定要學會討價還價。專家介紹說,購買二手房與購買新房有所不同,購買新房時,購房者面對的是開發商,房價由開發商說了算,但購買二手房則不同,房價的決定權在賣家手上,買賣雙方有多次見面機會,因此應該抓住時機進行還價。與此同時,自去年10月份開始執行"第二套房貸政策""以來,二手房交易處于相對較為平穩階段,這為購房還價創造了條件。當然,為了提高還價的成功率,應該講究技巧。為此本刊采訪了幾位市場人士,希望通過他們的實際經驗,來為購房者提供有益的參考。

還價忌諱獅子大開口

近日,記者接到一條令人眼熱心跳的短信,短信大意為:位于上海徐家匯商圈的知名樓盤東方曼哈頓,有人愿意急降80萬元轉讓一套二手房。據了解,這套住宅面積約170平方米,在第18層位置,通常情況下,這樣的房源市場報價在35000元/平方米左右,而這套住宅的報價不到31000元/平方米。

緣何會有人愿意大幅降價轉讓手中的物業?業內人士分析指出,主要是由于受到房貸新政策的影響,二手房市場進入一輪新的觀望時期,交易活躍程度大幅減弱,而一些手中資金鏈相對較為緊張的業主可能會考慮快速出手,以便緩解資金壓力。

北京""鏈家地產""地產市場研發中心有關人士表示,在市場處于觀望時期,買家與賣家討價還價的可能性大大增加,而在這個階段賣家也會更在意買家的意見。上海美聯物業浦東世貿板塊區域經理周海龍也表示,近期買家還價的成功概率大大增加。

買房還價并非買衣服,千萬不要獅子大開口。業內人士提醒說,雖然目前有不少賣家已有耐心聽取買家的意見,并有可能接受買家的還價請求,但是并非能夠接受獅子大開口式的還價。

業內人士指出,還價也應隨行就市。雖然房價已經經歷了數年的上漲行情,而現價與此前的價格相比也已有巨大的區別。但以前的價格并不能作為還價的參考標準。因此專家建議,買家在還價時一定要根據當前的市場行情來進行,這樣成功的可能性才會增加。

還價也要""對癥下藥""

如何還價呢?專家表示要""對癥下藥""。其實要做到""對癥下藥"",買家首先要做的就是區分哪些人容易還價,而哪些人不容易還價。周海龍表示,一般情況下,老工房的賣家難以還價,因為他們是考慮換房出售房子的,對于這樣的賣家來說,他們心中原本是希望賣出高價來減輕換房負擔,這種情形也可以推而廣之,即換房者不易還價。還有就是""急拋房""不能還價,因為""急拋房""掛牌價往往低于市場水平,可遇不可求,遇到這樣的機會最好是馬上抓住,如果還要討價還價,等于是白白讓機會溜走。

除了上述兩種人之外,其余的情形都能夠與之進行還價。當然,還價也有技巧可言。專家表示,所謂""對癥下藥"",也就是要根據實際情況來進行還價,而并非盲目為之。

做到""對癥下藥""的第一個方面是如何對人。專家表示,買家一定要通過各種渠道打聽賣家的基本情況,以及賣家賣房的原因所在。這方面的信息可以通過房產經紀人獲悉,或者通過賣家的朋友以及熟人來進行了解,但是后一種渠道的難度較大。只有了解賣家的一些基本信息之后,方能制定相應的還價策略。如果賣家心態較好且不缺錢,則還價成功的可能性較小,而如果賣家有資金去向(如有意投資股市,或者經營方面缺錢等),則可以大膽還價。

其次是做足功課。這需要買家對自己關注的樓盤要非常了解,如近期房價走勢如何?價格波動情況怎樣?同一個板塊內,相同品質樓盤的報價是多少?同一個小區內,品質相近的房源報價是多少?樓上、樓下房源報價又是多少?……只有這樣,買家才能了解賣家的報價是否合理?還有多大降價空間?專家提醒說,樓盤品質越好,其價格下調的可能性越小;而對于一些投資者比較集中的樓盤,其議價的可能性則相對較大。

如何擠干房價的水分

還價其實就是要擠干房價中的水分,剔除房價中的不合理部分,使得購房成本下降。那么,房價中的水分從何而來呢?下面將結合具體情形來做詳細分析。

精裝修房水分多記者發現,雖然目前市場上有不少二手房房源號稱精裝修房,但是其裝修程度遠不能跟精裝修畫劃上等號,裝修部分使用時間已經超過三、五年,很多地方依然損毀破舊,其所謂精裝修是過去時。因此對于此類房源,買家在還價之前先了解其與精裝修房的差距到底有多大,然后根據報價虛高部分確定還價額度。

地段價值被夸大地段價值被夸大,也會造成房價中含有水分。如有些樓盤雖然號稱地鐵房,而且的確也靠近地鐵線,但并非靠近地鐵站,其地段價值自然會大打折扣,但如果與真正意義上的地鐵房同等價位的話,肯定是不值了。買家碰到這樣的二手房,不妨找到品質相似的地鐵房源進行比較,如果兩者報價相當,那么,""偽地鐵房""的報價顯然偏高,可以大膽還價。地段價值被夸大的情形還會出現在""學區房""(指靠近名校附近的樓盤)等房源上。

房源缺陷應明察房屋的缺陷也會造成房價水分,如有些房子屋頂有些滲漏,或者房型設計有些問題等,或者陽臺窗戶并不密封等,這都需要買家仔細進行檢查,因為賣家在報價時是會故意忽略這些因素的。如果買家發現這些問題之后,可能根據其維修成本來確定還價額度。如陽臺密封性能不佳,那么可以直接提出,維修陽臺的費用應該從房價中讓出來,一般情況下賣家是會做出讓步的。

慎對景觀價值景觀價值取決于公眾的普遍接受程度,如上海市中心浦江兩岸、蘇州河兩岸的景觀為公眾所接受,因此其價值較高。景觀能夠讓物業價值得以放大,但是過分強調景觀的價值,則會使得物業的價值被人為拔高。因此業內人士表示,對于景觀房一定要當心,如果景觀價值并不高,則可以放心還價。"

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