首付提高、利息增加、貸不到款……近段時間以來，國家頻頻出臺房產調控政策，一些購房者因購房難度加大而導致違約糾紛。業(yè)內人士提醒，購房者在簽訂買賣合同過程中，應盡量考慮周全，將有可能會產生的風險因素全部考慮進來，以避免“被違約”造成的經濟損失。
“違約”越來越多
張先生是定遠人，為了兒子能在合肥上學，他決定在合肥買一套房子。4月初，他籌集24萬元首付款，與合肥某樓盤簽訂了購房合同。但不久后，他就聽到“外地人不能辦理銀行貸款”的消息。他咨詢樓盤，樓盤工作人員說，目前省內購房者仍可爭取辦到按揭，但首付要提高至4成。
“之前的首付款已經用完多年的積蓄了，現(xiàn)在又要增加8萬，一時籌不到；再說了，現(xiàn)在銀行能不能辦下來按揭還說不準。”張先生于是想到了解約。
記者了解到，近段時間，因樓市調控新政造成的購房違約現(xiàn)象涌現(xiàn)。據(jù)了解，4月中旬以來，國家頻頻出臺樓市調控政策，其中如2套房首付比例提至50%、3套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規(guī)定對購房者影響較大，使得部分購房者措手不及。
違約成本誰承擔
“違約的成本誰來承擔成為矛盾的焦點。”安徽徽天律師事務所王明紅律師表示，一方面，買家希望不支付違約金解約，拿回定金和首付；另一方面，賣家希望能夠履約，起碼也要拿到違約金解約。
那么違約的責任如何明確？王明紅說，合同中若約定過，因政府或者銀行政策發(fā)生變化，導致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，買方必須補差價的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。
一般情況下適當增加貸款首付、提高利率，不會導致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費用將嚴重影響履約能力，導致他無法正常生活，可提出解除合同。
另外，因政策規(guī)定如“外地人、三套房”等無法貸款的，屬于“不可歸責于雙方原因而導致合同無法履行”，買賣雙方任何一方都可以提出解除合同，無需支付違約金。但如果因為買房資信等個人問題無法貸款，買方應當承擔違約責任。
簽合同前要細看
不管是主動違約還是“被違約”，都有可能要承擔違約責任。為了避免這一點，王明紅建議說，現(xiàn)階段政府對樓市調控力度加大，不時有房產政策出臺，對于購房者來說，這些信息必須隨時掌握，因為隨著信貸、稅收政策的變化，市場會發(fā)生一系列連鎖反應，只有掌握這些信息，才能做到以變應變。
具體操作上，購房者也可以多加注意。購房前，可讓有經驗的專業(yè)人士對自己是否符合銀行貸款進行預審，可把風險降到最低；在簽訂住房買賣合同過程中，應該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進來，并針對這些變化，提出相應的應對策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來。在征得對方同意的前提下，將違約成本降到最低。(胡霞利)
