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房貸難導致“被違約” 購房違約金誰來付?
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:947 ℃

  首付提高、利息增加、貸不到款……近段時間以來,國家頻頻出臺房產調控政策,一些購房者因購房難度加大而導致違約糾紛。業(yè)內人士提醒,購房者在簽訂買賣合同過程中,應盡量考慮周全,將有可能會產生的風險因素全部考慮進來,以避免“被違約”造成的經濟損失。

  “違約”越來越多

  張先生是定遠人,為了兒子能在合肥上學,他決定在合肥買一套房子。4月初,他籌集24萬元首付款,與合肥某樓盤簽訂了購房合同。但不久后,他就聽到“外地人不能辦理銀行貸款”的消息。他咨詢樓盤,樓盤工作人員說,目前省內購房者仍可爭取辦到按揭,但首付要提高至4成。

  “之前的首付款已經用完多年的積蓄了,現(xiàn)在又要增加8萬,一時籌不到;再說了,現(xiàn)在銀行能不能辦下來按揭還說不準。”張先生于是想到了解約。

  記者了解到,近段時間,因樓市調控新政造成的購房違約現(xiàn)象涌現(xiàn)。據(jù)了解,4月中旬以來,國家頻頻出臺樓市調控政策,其中如2套房首付比例提至50%、3套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規(guī)定對購房者影響較大,使得部分購房者措手不及。

  違約成本誰承擔

  “違約的成本誰來承擔成為矛盾的焦點。”安徽徽天律師事務所王明紅律師表示,一方面,買家希望不支付違約金解約,拿回定金和首付;另一方面,賣家希望能夠履約,起碼也要拿到違約金解約。

  那么違約的責任如何明確?王明紅說,合同中若約定過,因政府或者銀行政策發(fā)生變化,導致貸款審批或者比率發(fā)生變化的,買方必須補差價的,必須按照合同約定處理,不得以新政為名要求解除。

  一般情況下適當增加貸款首付、提高利率,不會導致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行,還是要履行,有條件而不愿意履行,需要支付違約金。除非買方舉出證據(jù),證明首付提高、利率上漲,多出的費用將嚴重影響履約能力,導致他無法正常生活,可提出解除合同。

  另外,因政策規(guī)定如“外地人、三套房”等無法貸款的,屬于“不可歸責于雙方原因而導致合同無法履行”,買賣雙方任何一方都可以提出解除合同,無需支付違約金。但如果因為買房資信等個人問題無法貸款,買方應當承擔違約責任。

  簽合同前要細看

  不管是主動違約還是“被違約”,都有可能要承擔違約責任。為了避免這一點,王明紅建議說,現(xiàn)階段政府對樓市調控力度加大,不時有房產政策出臺,對于購房者來說,這些信息必須隨時掌握,因為隨著信貸、稅收政策的變化,市場會發(fā)生一系列連鎖反應,只有掌握這些信息,才能做到以變應變。

  具體操作上,購房者也可以多加注意。購房前,可讓有經驗的專業(yè)人士對自己是否符合銀行貸款進行預審,可把風險降到最低;在簽訂住房買賣合同過程中,應該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策,將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進來,并針對這些變化,提出相應的應對策略,并盡量在合同中體現(xiàn)出來。在征得對方同意的前提下,將違約成本降到最低。(胡霞利)

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