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[font=Arial]房產政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔？可以明確的是，目前已經進入房產政策密集出臺時期，相信還會有更多的調控政策出臺，這勢必會對買賣雙方造成影響。對此有業內人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應盡量考慮周全，將有可能會產生的風險因素全部考慮進來，以避免給自己帶來不必要的經濟損失。[/font]
[font=Arial][b]違約現象增加[/b][/font]
[font=Arial]記者了解到，目前二手房市場上違約現象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點的住房。女兒已經出生三個多月多時間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當務之急。[/font]
樂居論壇[font=Arial]但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產調控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向銀行申請按揭貸款時，根據最新的信貸政策規定，禁止向第三套房發放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因為無法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。[/font]
[font=Arial][b]政策變化是主因[/b][/font]
[font=Arial]由于信貸等諸多政策的變化，導致出現“被違約”情形發生。上?！拔覑畚壹摇睓嘧C交易部經理渠福琴表示，由于信貸政策的調整，使得不少購房者在申請貸款環節面臨困境，甚至導致違約情形發生。[/font]
,購房,裝修論壇,房產論壇[font=Arial]據了解，國務院在4月17日發出通知，推出更為嚴厲的調控措施，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供１年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。這兩項規定使得部分購房者措手不及。[/font]
[font=Arial]渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關證明以及三套房無法申請貸款而導致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結局只能是放棄而致使自己違約。[/font]
[font=Arial]另外，購房首付比例的增加，也會讓少數購房者陷入被動境地，對于少數資金實力有限的人來說，也有可能會違約。業內人士表示，有少數購房者曾經購買過房產，根據現行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發生違約情形。[/font]
[font=Arial][b]“違約賬”要算準確[/b][/font]
[font=Arial]不管是主動違約還是“被違約”，都有可能要承擔違約責任，因此對買方來說，有必要了解違約責任的大小，算算“違約賬”。[/font]
[font=Arial]如果雙方只是簽訂定金合同，那么當買方違約之后，通常情況下，賣家會根據定金合同的約定沒收定金。金額根據房產成交價的總額來確定，大多為2萬～5萬元不等，當然，也有少量總價較高的房產定金金額超過10萬元。[/font]
[font=Arial]而如果已經簽訂買賣合同并支付首付款后要求解除買賣合同，那么買家所要承擔的違約責任可能會很大。上海聯業律師事務所主任律師王展告訴記者，一般情況下，根據房產買賣合同的約定，在此階段買家要求解除買賣合同，如非不可抗力等原因，需承擔的違約金為總房價的20%。[/font]
[font=Arial]如果發生“被違約”情形，是否也應該按照上述情形來承擔違約責任呢？專家表示并不一定。王展告訴記者，根據情勢變更原則，買家可以要求減輕違約責任。如確因貸款政策變化而非自身原因如資信問題等，導致無法申請按揭貸款，買家可以根據此原則要求解除買賣合同，而且不必支付20%的違約金。當然，根據公平原則，買家應該承擔賣家的損失，如已支付的中介傭金等。
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[font=Arial]房產政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔？可以明確的是，目前已經進入房產政策密集出臺時期，相信還會有更多的調控政策出臺，這勢必會對買賣雙方造成影響。對此有業內人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應盡量考慮周全，將有可能會產生的風險因素全部考慮進來，以避免給自己帶來不必要的經濟損失。[/font]
[font=Arial][b]違約現象增加[/b][/font]
[font=Arial]記者了解到，目前二手房市場上違約現象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點的住房。女兒已經出生三個多月多時間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當務之急。[/font]
[font=Arial]但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產調控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向銀行申請按揭貸款時，根據最新的信貸政策規定，禁止向第三套房發放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因為無法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。[/font]
[font=Arial][b]政策變化是主因[/b][/font]
[font=Arial]由于信貸等諸多政策的變化，導致出現“被違約”情形發生。上?！拔覑畚壹摇睓嘧C交易部經理渠福琴表示，由于信貸政策的調整，使得不少購房者在申請貸款環節面臨困境，甚至導致違約情形發生。[/font]
[font=Arial]據了解，國務院在4月17日發出通知，推出更為嚴厲的調控措施，要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供１年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。這兩項規定使得部分購房者措手不及。[/font]
[font=Arial]渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關證明以及三套房無法申請貸款而導致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結局只能是放棄而致使自己違約。[/font]
[font=Arial]另外，購房首付比例的增加，也會讓少數購房者陷入被動境地，對于少數資金實力有限的人來說，也有可能會違約。業內人士表示，有少數購房者曾經購買過房產，根據現行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發生違約情形。[/font]