《商品房銷售管理辦法》第三條將商品房買賣分為現(xiàn)售和預(yù)售，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：其一，現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；其二，取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；其三，持有建設(shè)工程
規(guī)劃許可證和施工許可證；其四，已通過竣工驗(yàn)收；其五，拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；其六，供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；其七，物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：其一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；其二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；其三，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；其四，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證，否則開發(fā)商出賣房屋是違法的。是否已經(jīng)竣工驗(yàn)收成為區(qū)分商品房預(yù)售和現(xiàn)售的一個(gè)重要方面。
然而我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工即為工程完了。但對何為驗(yàn)收，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》均作出規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條、第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起３０日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
可以看出，上述《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
