一年一度的“3·15”消費(fèi)者權(quán)益日又將來臨，也再度讓購房者的目光集中在房產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)。為此，我們編寫了最新的《房產(chǎn)案例選》，并將在3月15日舉辦的房產(chǎn)法律咨詢會上向消費(fèi)者免費(fèi)贈送。在當(dāng)前的商品房預(yù)售過程中，我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位事先擬定好格式條款的“霸王”做法相當(dāng)普遍。
近期我們處理的一個案例就比較有代表性。幾年前，李先生的房屋被某開發(fā)商拆遷，采取的安置方式是回搬。在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽署后不久，李先生與該開發(fā)商簽了份《房屋訂購協(xié)議》，除了安置款充作房款外，又貼了部分錢。前兩天，開發(fā)商通知李先生前去簽署正式的《商品房預(yù)售合同》，但在簽字之前，李先生注意到開發(fā)商提供的事先草擬的合同文本中很多條款不公平，如逾期付款的違約賠償金為總房價的10%，但逾期交房的賠償金只有總房價的3%；開發(fā)商辦理大產(chǎn)證沒有期限規(guī)定，只是籠統(tǒng)地規(guī)定為整個小區(qū)竣工驗(yàn)收合格后6個月。對于這些規(guī)定，李先生向開發(fā)商提出異議，開發(fā)商卻表示“簽就這樣，不簽就賣給別人”。
其實(shí)，本案的爭議焦點(diǎn)是：拆遷安置房屋總價已確定，開發(fā)商能否以其他條款達(dá)不成一致而拒絕安置？開發(fā)商目的無非在于免除或減少自己的責(zé)任，加重購房者的責(zé)任。對于任何一個普通購房者而言，誰都不愿意簽署這樣的合同條款，但恐怕會面臨“如果我不簽‘開發(fā)商就另行出售房屋”的窘境。
不過，對于李先生來說，我們覺得大可不必?fù)?dān)心開發(fā)商另行出售。因?yàn)槔钕壬烷_發(fā)商之間首先是房屋拆遷安置的補(bǔ)償關(guān)系，在雙方已約定以某套房屋進(jìn)行安置的情況下，不能因?yàn)殚_發(fā)商和李先生之間就拆遷安置房除價格以外的其他條款不能達(dá)成一致，而否認(rèn)雙方之間已經(jīng)存在的拆遷房屋安置關(guān)系。所以，在我們的建議下，李先生與開發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商了原先《房屋訂購協(xié)議》中未涉及到的條款，并刪除了部分不公平的格式條款。
【律師提醒】對于購房者而言，最主要的風(fēng)險是開發(fā)商因種種原因逾期交房及過戶，或者交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。而當(dāng)購房者追究開發(fā)商的違約責(zé)任時，卻又發(fā)現(xiàn)約定的違約金過低，或者開發(fā)商破產(chǎn)失蹤，即便退了房卻不能拿回購房款。因此，購房者在簽署任何合同之前應(yīng)仔細(xì)查看合同條款，對其中的風(fēng)險做好事先預(yù)防。如果其中有些風(fēng)險自己不能接受，則應(yīng)拒絕簽署這樣的合同。
