對于首次置業(yè)者來說，在買房的時候不僅要考慮各種¾濟形勢和市場等因素，還要考慮有關房地產(chǎn)貸款的財務問題，重點要關注何時下手買房，以及如何做好各方面準備買房。
有多少錢可以買房子
按照業(yè)內¾驗總結，如果是自住房屋，總價款應該控制在家庭年均收入6倍以內比較安全，每月按揭貸款額度不超過家庭收入的50%。
測算現(xiàn)金：要測算家庭可變現(xiàn)用于購買房產(chǎn)的現(xiàn)金，在已¾購買大病和意外保險的情況下，最少要預留出家庭6個月的生活費，以防不測。
預期年收入：可以把工作以來每年的收入增長幅度減去每年的通貨膨脹率，得出平均年收入增長曲線，然后再預計以后6年的通貨膨脹率，一般來說這是個猜測的數(shù)據(jù)。假設月入6000，猜測今后6年平均通脹率為4%，而此前5年的實際工資增長率為10%，那么未來工資增長率為“10%×70%+4%”，也即11%，據(jù)此可推斷未來6年的工資水平。這種工資水平說的是實實在在可以保證拿到的那部分，有的購房者從事周期性極強的行業(yè)，在旺季和µ季的年份收入相差很大，如果計算比較保守的話，應該按µ季工資收入占比較大的權重來預期未來收入水平。
房款之外還有哪些費用
如果購房的購房者只盯住房子的總價來計算自己要付出的現(xiàn)金那就會有問題，因為除了房屋價款以外，還有亂七八糟一大堆其他稅費等著支付。
契稅：90平方米以下普通住宅契稅為1%，90～140平方米的住宅契稅為1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%。這是2008年底進行過調動的稅率，稅率會隨著金融當局的政策而變化。
印花稅：暫免。
公共維修基金：從去年2月1日起按照商品房建筑和安裝成本每建筑平方米造價的8%繳存首期公共維修基金。
按揭費用：公積金貸款的交易費用主要有按貸款額千分之五收取的擔保費和按揭貸款額千分之三收取的評估費。擔保費不低于300元;評估費用不低于300元，不高于1500元。
首期物業(yè)費：收房時須交一年的物業(yè)管理費用。
裝修費用：每平方米平均1000元左右。
車位費用：大概每月100～400元。
在二手房交易中還需要繳納中介費用、成交價格的2.5%以內的信息費用、居間中保及權證代辦費用3000元、貸款服務費用1000～2000元。
在二手房交易中賣方還需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和個人所得稅。但一般賣方會把這些稅務費用加在買方身上，如果購買二手房的購房者也應該對這些稅有所了解。
該不該提前還貸
很多購房者認為在購買房屋時貸款是迫不得已的行為，如果有足量的現(xiàn)金，最好提前還清房屋貸款，這樣可以無債一身輕，不過也許事實并非如此。
拿國債收益和房屋貸款做以下對比。2008年1萬元新發(fā)行的3年期首期國債的到期收益為1098元，5年期的首期國債到期收益為2040元。以此為基準計算15年后兩種國債收益分別為5490元和6120元，那相對于10萬元的兩種國債收益分別就是5.49萬元和6.12萬元。而同期放貸，10 萬元15年個人住房商業(yè)貸款，等額本息還款方式五年以上利息貸款利率打完七折為4.16%，15年還款利息總額為34591.67元，兩者相差1萬多塊的利差。
還款利率會隨著宏觀¾濟的變化而起伏，但是由于在這個經(jīng)濟發(fā)展階段，金融部門對個人購買住房的鼓勵，長期投資收益還是能戰(zhàn)勝長期個人房屋貸款利息的。如果購房者是更激進的投資人，選擇將可以用來還清房屋貸款的現(xiàn)金用于更加高收益的投資，比如更有魅力的公司債或者普通股投資，從長期來說應該可以獲得更加出色的收益。購房者如果提前還貸，在這個經(jīng)濟階段，會付出很大的機會成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段時期失去存款保障，對生活中的緊急情況缺乏應付能力。
盡量不選固定利率
房屋固定利率貸款就是把房屋貸款在一定時間內固定下來，不隨著現(xiàn)行利率變動。利率固定在期限檔次上主要分為3年期、5年期和10年期三個檔。不同銀行的產(chǎn)品其差別主要體現(xiàn)在相同期限檔次上固定利率的基準利率設定有所不同。固定利率房貸的申請過程與個人住房貸款沒有太大差別，不同的是購房者需要事先對市場有所判斷，利率是不是要上升?在簽訂貸款合同時與銀行約定一個固定利率。
固定利率基本上是購房者和商業(yè)銀行的一個對賭，如果在貸款期間利率處于上升周期，那么購房人就贏了，如果利率處于下降周期，那么購房人就輸了。固定利率貸款的利率要高于同期浮動貸款利率，這種利率上的歧視使得想采取固定利率的購房者已¾先輸了一成，因為從歷史經(jīng)驗來看，從現(xiàn)在看下三年或者五年的平均利率水平是很難的，所以對于以后利率的水平猜測，銀行和購房者都處于“兩眼一抹黑”的狀態(tài)。所以，如果是公平的完全對賭，那么固定利率應該定在現(xiàn)有的利率水平才合適，如果定在高于現(xiàn)在房屋貸款利率水平，那就等于是購房者和銀行跑一個為期至少3年的馬À松，而銀行已經(jīng)先跑出幾千米了。而且銀行相對購房者來說，占有絕對的信息優(yōu)勢和解釋權，所以，在這個賭博中，購房者勝利的可能性是非常小的。在升息頻繁的經(jīng)濟周期中，銀行推出固定利率信貸產(chǎn)品在一定程度上契合了購房者的恐慌心理，而銀行賺到了實際利益。
選擇一個好的貸款方式
貸款買房的購房者根據(jù)自己的情況采用最恰當?shù)馁J款方式可能是釋放財務困境的一種有效方法。一般來說，它有以下幾種方式。
等額本息還款：還款本金逐月增加，而利息逐月減少，還款總金額不變。這種還款方式適用于現(xiàn)在收入少，而對未來收入預期較高的購房者，其還款方式計算簡單，方便購房者進行財務規(guī)劃。
等額本金還款：還款本金不變，而利息逐月減少，還款總金額逐月減少。適用于收入處于峰值的購房者，在同樣本金，同樣貸款年限的情況下等額本金所付利息要少于等額本息還款所付利息。
等額遞增和等額遞減：這兩種還款方式是等額本息的變種，只不過把一個貸款期分為多個貸款期，在多個貸款期中進行等額本息還款，多個貸款期之間進行額度遞增或者額度遞減，它適用人群類似于等額本息還款和等額本金還款的情況。
雙周供：雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。對于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。
