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國慶節購房十大注意要點
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,004 ℃

十一黃金周是一個購房的黃金時期。很多購房者將利用長假精挑細選自己的心儀房子,但購房時你應小心陷阱,做一個精明的購房人。

  防止買到集資房

  《商品房預售許可證》是由廣州市房管局頒發的,開發商只有取得該證書才能向公眾發售樓宇,如開發商未取得該證書就公開銷售,則有可能是集資房或是尚未申領預售許可證的商品樓盤。所謂集資房,即按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費用和其他費用后,方可使用土地。若發展商在開發過程中未繳納土地使用權出讓金,利用農民的宅基地進行開發,即未將集體所有的土地所有權轉化為國有———這就是大家所言的“集資房”。購買集資房的,由于土地使用不合法,將導致購房者日后無產權證。

  廣州市房管部門頒發《商品房預售許可證》時,要求開發商具備一定的條件,例如,開發商需具備房地產開發資質、所開發樓宇已交付土地出讓金,取得土地使用權證書,樓宇建設已達到一定進度等,這些條件都是購房人日后按期收樓,辦理產權證的有力保證,因此購房者在購房時,首先要審查的,就是看一看樓盤有沒有預售證。

  區別定金和訂金

  按照現在廣州市房地產開發商的銷售行規,購房者在預訂商品房時,在簽署正式的購房合同之前,往往會先與開發商簽訂《認購書》,并交付定金。根據《合同法》第115條的規定,簽訂合同的雙方當事人可以依照約定,一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行合同的,無權要求返還定金,收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

  因此購房者在“落定”時,要注意《認購書》中約定的繳付款項的性質是什么,如《認購書》中訂明所繳款項性質是“定金”,并注明購房人不按約定簽署購房合同,繳付樓款則視為違約,定金不予退還的,就要審慎考慮購房的意向是否明確,否則一旦變更購房意圖的,則定金就無權要求開發商返還。

  如《認購書》中約定所繳款項性質是“訂金”,并未約定更改購房意向時,“訂金”不予退還的,則該“訂金”的性質是預付款,如購房者與開發商解除《認購書》時,預付款應由開發商退還。

  廣州的售房單位采用的《商品房買賣合同》均是由廣州市國土局、房管局統一印制的格式合同。在買賣合同中,已對商品房的建筑面積、房產證的辦理、交樓期限、發展商免責范圍的約定、樓宇設計變更、交接辦法、物業管理、質量爭議等問題作出詳盡規定。但購房畢竟是一項大宗的消費,因此購房合同簽訂的完善與否,直接關系到購房者的切身利益。在簽訂商品房預售合同時,購房者應注意以下問題:

  謹防出現裝修貨不對板

  商品房的建筑材料、裝修標準應明確標注。防止裝修、裝飾貨不對板。

  個案:

  時下購房,不少消費者都圖省事選擇發展商贈送或是優惠的裝修,但由于裝修工藝的特殊性,裝修出現的用材的差異性以及個人的口味不同,裝修效果就可能有天淵之別。同時,發展商往往只會在合同中寫上豪華裝修、高級裝修等撩人字樣,而不約明裝修的用材、質量等硬性標準,一旦發生爭議,很難認定發展商的責任。

  提醒:

  購房者細化合同條款,一一明確裝修標準。家居材料的質量、品牌、件數,房屋經裝修后各種功能的設置、甚至裝修的圖紙最好都明確在合同中。裝修后房屋與合同約定的標準不同的,消費者還可以依合同標準,要求發展商維修、重做直至符合房屋所用。

精明選擇合理計價方式

  由于面積計算的復雜性與專業性,“縮水樓”與“膨脹樓”成了最讓消費者頭痛的問題。一套市區商品房,每平方米單價動輒數千元,一下子多出幾平方米對工薪階層可不是個小數目;而少了幾平方米使用起來就更讓人痛苦,而且要從發展商手里追回房款可不是件容易的事。

  個案:

  雖說前幾年復雜的公攤面積計算讓消費者吃盡苦頭,但自去年開始實施套內面積計價已使情況大有改觀,但發展商千方百計地使用諸如“面積計價以建筑面積算,如套內面積與公攤面積皆有變化的,以建筑面積為準”的補充條款,“計價面積以房管局實測面積的100%計算房價”的認購書條款變更合同條款,使消費者無所適從。

  提醒:

  購房者應選擇按套內面積計價的方式,對不熟悉的建筑面積計價、實測面積計價的合同不要簽,避免陷入不利的條款中。只有簽好合同,才能無畏“縮水樓”、“膨脹樓”。

  個案:

  由于建筑上的原因,房屋面積出現誤差實屬難免,一旦出現糾紛,發展商往往報大測量面積,或隱瞞房管部門面積不報,以種種理由加收房款;而消費者往往對面積誤差不太了解,選擇了誤差較大(如面積誤差在5%以上,多退少補,即面積誤差至100%,發展商也只會多退少補)的標準,消費者的權益很難得到保證。

  提醒:

  建議購房人在合同中訂明,房屋面積以房管局測繪所的測繪結果為準。并在購房合同中選擇以下條款:面積誤差比絕對值在0.6%(含本數)以內的,買賣雙方不作任何補償;面積誤差比絕對值在0.6%(不含本數)至3%(含本數)以內的,買賣雙方按實測計算面積及本合同約定的房屋單價據實結算;面積誤差比絕對值超過3%(不含本數)的,消費者有權退房。

  買樓花要注意免責條款

  所謂“免責條款”就是開發商在違反合同時,依照法律及合同約定,不用承擔違約責任的“免戰金牌”。

  個案:

  如購房者選擇的是樓花,非現樓,就要注意購房合同中開發商逾期交樓時的免責條款是如何約定的。在司法實踐中,發展商遲交樓的理由是五花八門:臺風影響、雨季外墻無法施工、衛生檢查、地鐵線路開挖等等,不一而足。對于非專業人士的消費者而言,很有可能會陷入發展商在合同中早已設定的種種免責合同條款,使發展商有機會逃避違約責任。而且發展商還會利用合同簽訂之前、合同履行期之后發生的不可抗力作為免責的借口。

  提醒:

  根據《民法通則》和《合同法》規定,免責事由只有不可抗力一種。不可抗力是指不能預見,不能避免并不能克服的客觀情況,如戰爭、自然災害、地震等。只有出現發生在合同履行期間不可抗力事由的才能免責。當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應在合理期限內提供證明。

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