記者查閱了2005年發(fā)布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》，該通知明確指出：”納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間。”
隨著年關(guān)的臨近，購(gòu)房趕稅費(fèi)優(yōu)惠“末班車”也進(jìn)入高潮。但一些事項(xiàng)購(gòu)房者和房東都需要特別注意，比如不少銀行開始針對(duì)提前還貸排隊(duì)預(yù)約、房貸審批時(shí)間拉長(zhǎng)等原因，即便現(xiàn)在匆忙簽約買房，也可能擠不進(jìn)今年底終止的稅費(fèi)優(yōu)惠的期限內(nèi)。此外，房屋購(gòu)買時(shí)間并不單指拿到小產(chǎn)證的時(shí)間，而是以產(chǎn)證時(shí)間和契稅完稅時(shí)間，哪個(gè)早以哪個(gè)算，把握住這個(gè)“時(shí)間差”，就不會(huì)因?yàn)殄e(cuò)失優(yōu)惠而扼腕嘆息。
■提醒一：可按契稅完稅時(shí)間算
“后悔死啦！”昨天，一篇題為“賣房慘痛教訓(xùn)，錯(cuò)失優(yōu)惠政策”的帖子在滬上某著名論壇引起購(gòu)房者的關(guān)注。
發(fā)帖人稱，房子的產(chǎn)證是2008年1月，自己一直認(rèn)為未滿兩年，怎么樣也搭不上優(yōu)惠政策的“末班車”了，就急著把小房子賣掉換大房子。加上下家貸款12月12日已下來(lái)催著去過戶，就去交易中心完成了過戶。
誰(shuí)知晚上回家上網(wǎng)一查，原來(lái)房屋購(gòu)買時(shí)間是以產(chǎn)證時(shí)間和契稅完稅時(shí)間，哪個(gè)早以哪個(gè)算。而契稅單上的時(shí)間是2007年12月22日，也就是說(shuō)只要和下家商量等到12月23號(hào)過戶，就完全可以不用交差額營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅2萬(wàn)多元。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐交服經(jīng)理黃宗依告訴記者，在一般過戶交稅中，會(huì)參考三方面的文件：交接書、契稅單、房產(chǎn)證。如果交接書在2005年6月1日以前簽訂，可以算作房屋購(gòu)買2年以上，如果交接書在2005年6月1日及以后簽訂，便不可算作2年，而是以契稅單和房產(chǎn)證中較早的時(shí)間作為計(jì)算依據(jù)，來(lái)計(jì)算房屋的年限。
從后面的跟帖中可以看出，大部分購(gòu)房者其實(shí)并不知道這個(gè)小竅門，如果契稅完稅時(shí)間早于產(chǎn)證時(shí)間的話，那“房屋購(gòu)買時(shí)”是可以按前者算的，這樣，一些原本可能被擠出末班車的交易其實(shí)還能挽回。
■提醒二：不要把預(yù)算做得太緊
臨近年底，不少銀行貸款額度基本落實(shí)，逐漸放慢了放貸速度和提高審貸門檻。一旦放貸周期跨年度，極有可能影響下一個(gè)環(huán)節(jié)，上家交易過戶而產(chǎn)生的稅費(fèi)變化。
近來(lái)，多家中介的貸款業(yè)務(wù)員發(fā)現(xiàn)，銀行在審核客戶時(shí)，在某些條款上規(guī)定得更加細(xì)致。如果達(dá)不到要求的話，甚至連一套房要貸七成都很困難，更不用提二套房了。
另一個(gè)明顯變化是審批速度減慢。凱弈投資咨詢管理有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于時(shí)至年底，不少銀行已經(jīng)用完全年房貸額度，并開始控制放款規(guī)模，但是貸款受理量仍然趨于飽和，因此審批的速度明顯減慢。在利率方面，目前各家銀行在第一、第二套房上的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的，存在差異的只是第三、第四套房，因?yàn)闆]有明文規(guī)定，因此各家銀行根據(jù)自己的實(shí)際情況做調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士提醒，由于銀行房貸政策收緊，最后兩個(gè)月申請(qǐng)貸款的變化比較大，而每年因?yàn)椤翱缒旰贤钡木壒剩瑫?huì)產(chǎn)生不少類似糾紛。今年，尤其是在趕“末班車”的效應(yīng)下，不要把預(yù)算做得太緊，更要嚴(yán)格掌握買賣之間的交易節(jié)奏。
■提醒三：提前還貸可能得等兩周
從12月初開始，各銀行對(duì)提前還貸的申請(qǐng)登記周期放長(zhǎng)，而這極有可能影響買二手房擠進(jìn)優(yōu)惠政策的最后期限。
目前各大銀行針對(duì)提前還貸，除了貸款本人必須上門預(yù)約登記以外，其等候周期也拉長(zhǎng)，少則兩周多則半個(gè)月甚至一個(gè)月。一方面，每年臨近年底皆有不少人因擔(dān)心隔年貸款利率變化而提早還貸部分貸款，另一方面，因今年趕搭“末班車”效應(yīng)，二手房交易火爆，上家必須清償原貸款才能過戶交易。短期內(nèi)提前還貸增多，銀行自然采取排隊(duì)等候方式。
事實(shí)上，現(xiàn)在的二手房上家基本都有貸款，而年底提前還貸會(huì)延長(zhǎng)整個(gè)交易時(shí)間。如果上家資金不足，需要下家的首付款來(lái)還貸，則又需要雙方時(shí)間配合。因此，考慮到辦理時(shí)間，中介也會(huì)盡量在12月中旬以前簽訂購(gòu)房合同，一次性付款的可以稍延后。
