說(shuō)起買房子被“坑”，凡是買過(guò)房子的，大都能列舉出一樁樁已經(jīng)發(fā)生、或正在發(fā)生的上當(dāng)受騙經(jīng)歷。開發(fā)商虛假宣傳、利用合同“免責(zé)”、延期交房、自辦物業(yè)等這些購(gòu)房中防不勝防的“陷阱”，成為不少購(gòu)房者的心病。
購(gòu)房“陷阱”多多
遼寧省消協(xié)投訴部主任馮征文介紹，近年來(lái)商品房買賣投訴呈逐年增多的趨勢(shì)，開發(fā)商人為設(shè)置的購(gòu)房“陷阱”主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是虛假宣傳。為了達(dá)到盡快售出樓房、回籠資金，開發(fā)商極力夸大自己樓盤所處的位置、房屋施工質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)以及周邊環(huán)境，甚至以“低起價(jià)”誘導(dǎo)消費(fèi)。
開發(fā)商為購(gòu)房者提供虛假房產(chǎn)信息的情況，無(wú)處不在。沈陽(yáng)市一位60多歲老人想在皇姑區(qū)買房子，她在位于皇姑區(qū)與于洪區(qū)交界的一處樓盤看房子時(shí)，售樓員介紹這個(gè)樓盤位于皇姑區(qū)，老太太當(dāng)時(shí)便簽定了購(gòu)房合同。后來(lái)才得知，這個(gè)樓盤其實(shí)不在皇姑區(qū)。類似的事情很多，消費(fèi)者防不勝防，一不小心便會(huì)掉入開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的消費(fèi)“圈套”。
二是開發(fā)商利用合同“免責(zé)”。開發(fā)商在統(tǒng)一規(guī)范的商品房買賣合同文本上，人為地增加合同條款，增加消費(fèi)者的義務(wù)，從而減免自己應(yīng)承擔(dān)的部分責(zé)任。不少消費(fèi)者一是缺少購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，二是沒(méi)有認(rèn)真地研究合同條款，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，難以利用合同維護(hù)自身權(quán)益。
以沈陽(yáng)為例，一般情況下，商品房買賣合同大多由售樓員代為填寫，而消費(fèi)者往往忽視合同內(nèi)容，對(duì)有些問(wèn)題也沒(méi)有以書面形式，附加在購(gòu)房合同之中。沈陽(yáng)市民李先生購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商談妥，可以先交首付款、辦入住，然后再辦理貸款。沒(méi)想到，當(dāng)李先生把首付款交付給開發(fā)商后，開發(fā)商卻反悔了。李先生一氣之下投訴到消協(xié)，對(duì)此消協(xié)也很無(wú)奈。消協(xié)工作人員說(shuō)：“這種口頭協(xié)議是無(wú)效的。消協(xié)本身沒(méi)有調(diào)查手段核實(shí)真實(shí)情況，無(wú)法為消費(fèi)者維權(quán)。類似這種情況，購(gòu)房者應(yīng)該讓開發(fā)商在合同上簽字畫押。”
馮征文介紹，我國(guó)《民法》規(guī)定“契約自由，約定大于法定”，有些購(gòu)房合同是開發(fā)商與購(gòu)房者共同約定的，從消費(fèi)者角度看不公平，但合同上明明這樣約定，合同上又沒(méi)有附加條款，合同本身也是有效合同，消協(xié)無(wú)法調(diào)解，最后只有通過(guò)法律渠道解決。
三是開發(fā)商延期交房。合同上明明約定今年交房，實(shí)際上明年消費(fèi)者也不一定能住得上新房子，這種情況最為常見。有不少新開發(fā)小區(qū)，合同承諾一年之后便可入住，可是兩年過(guò)去了，購(gòu)房者還在望“房”興嘆，不知道何時(shí)才能領(lǐng)到新房的鑰匙。對(duì)此，開發(fā)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。沈陽(yáng)市郊一個(gè)曾大肆宣傳的別墅樓盤，由于其二期工程未通過(guò)整體驗(yàn)收，致使部分業(yè)主超過(guò)合同約定一年半也無(wú)法入住，盡管開發(fā)商聲稱，如果業(yè)主愿意入住，可以交房，但是面對(duì)沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收的小區(qū)，許多業(yè)主擔(dān)心即使住進(jìn)去也會(huì)給生活帶來(lái)許多不便，因此只能等待，而對(duì)由此帶來(lái)的間接利息或租房損失開發(fā)商卻避而不談。
四是開發(fā)商自辦物業(yè)，管理不到位。不少住宅區(qū)開發(fā)之初，景觀綠化、消防驗(yàn)收、路面建設(shè)、主體配套工程建設(shè)仍在進(jìn)行之中，自辦物業(yè)管理小區(qū)起到了明顯的商品房促銷作用；等小區(qū)基建完工后，房屋建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等問(wèn)題暴露，開發(fā)商自辦的物業(yè)成為消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。截至目前，沈陽(yáng)市某區(qū)2007年立案的物業(yè)管理糾紛案已超過(guò)100件，而去年全年的物業(yè)糾紛案不過(guò)240件。
調(diào)解成功率最低
記者從遼寧省及沈陽(yáng)市消協(xié)了解到，目前在醫(yī)療、美容、手機(jī)等13大類商品投訴中，商品房買賣投訴糾紛調(diào)解成功率最低，只有30%。
個(gè)中原因主要是，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者即使發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商提供虛假宣傳、延期交房等購(gòu)房“陷阱”，一般也不主張退房，而是要求換房；而開發(fā)商則只承諾負(fù)責(zé)維修，消協(xié)難以找到兩者之間的利益結(jié)合點(diǎn)。
比如，購(gòu)房人“退房時(shí)如何退款”？對(duì)此，開發(fā)商大多回避，很多購(gòu)房者也忽略了這一問(wèn)題。沈陽(yáng)一位購(gòu)房人投訴反映，他購(gòu)買的房子原來(lái)每平方米2400元，現(xiàn)在價(jià)格上漲到3000元。由于合同中只約定了買房?jī)r(jià)格，而沒(méi)有約定“退房”價(jià)格，開發(fā)商同意按照當(dāng)初房屋買賣成交時(shí)的價(jià)格退房，購(gòu)房人卻要求開發(fā)商按現(xiàn)價(jià)退還房款，還要退還上漲的每平方米600元。馮征文認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“利好”帶來(lái)的收益，購(gòu)房者退房時(shí)有權(quán)主張，消協(xié)調(diào)解不成的話，可以通過(guò)司法途徑解決。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商品房買賣合同“契約”關(guān)系不明確、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管存在漏洞，以及購(gòu)房者缺乏維權(quán)意識(shí)等原因，導(dǎo)致當(dāng)前商品房買賣方面的投訴不斷增多，解決起來(lái)難度非常大。
須把好“三關(guān)”
購(gòu)房人如何避免購(gòu)房中開發(fā)商設(shè)立的一個(gè)個(gè)“陷阱”？近年來(lái)，針對(duì)商品房成為消費(fèi)者投訴舉報(bào)熱點(diǎn)這一問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，另一方面，購(gòu)房者須“貨比三家”，了解商品房及買賣常識(shí)，以免陷入“購(gòu)房陷阱”。
馮征文提醒大家，購(gòu)房避免“陷阱”須把好“三關(guān)”：
一是購(gòu)房時(shí)先過(guò)“驗(yàn)證關(guān)”，“五證”齊全的房屋方可購(gòu)買。“五證”是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全，消費(fèi)者購(gòu)買后可能拿不到房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量也得不到保障。
二是把住“合同關(guān)”。簽訂合同時(shí)使用建設(shè)部與工商總局聯(lián)合制定的合同示范文本，對(duì)房子面積、交房時(shí)間、預(yù)期交房條件等具體情況，有必要約定明確；辦理房產(chǎn)證的具體時(shí)間、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任以及房子的保修期限和范圍等，均應(yīng)一一注明。
三是辦好“入住關(guān)”。開發(fā)商自辦物業(yè)公司提出的各種不合理附加條款，業(yè)主可以拒絕接受。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)罷免開發(fā)商自辦的物業(yè)公司，辦理入住時(shí)應(yīng)按照嚴(yán)格規(guī)定簽訂入住合同，入住后業(yè)主可以自主選擇服務(wù)規(guī)范、收費(fèi)合理的物業(yè)公司。
