最近，有讀者打來電話咨詢：買了開發(fā)商“內(nèi)部認(rèn)購”的房子，卻總也等不到它正式開盤的日子；另有位讀者說，他正準(zhǔn)備買套房子，跑了一些在售樓盤，發(fā)現(xiàn)價(jià)格似乎比去年又漲了許多。經(jīng)人介紹后，他來到一處樓盤，雖然此樓盤目前未取得商品房預(yù)售許可證，尚處“內(nèi)部認(rèn)購”階段，但價(jià)格卻比周邊樓盤要低幾百元，而且還有特別優(yōu)惠，于是他動心了，但又怕上當(dāng)受騙，為了安全起見，他想通過律師來了解“內(nèi)部認(rèn)購”的房子合法嗎？選擇“內(nèi)部認(rèn)購”的房子會有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
何謂“內(nèi)部認(rèn)購”
“內(nèi)部認(rèn)購”主要是指開發(fā)項(xiàng)目在未取得預(yù)售許可證情況下的一種前期認(rèn)購活動。在實(shí)際操作中，它的“銷售”對象并不僅限于內(nèi)部，而是向社會開放。在此期間的認(rèn)購者，一般能享受一些特殊優(yōu)惠政策，比如：開盤后的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)、贈予數(shù)月的物業(yè)費(fèi)以及房價(jià)折扣等。雙方一旦達(dá)成協(xié)議，待項(xiàng)目銷售手續(xù)齊備，正式開盤以后，認(rèn)購人就可以按照內(nèi)部認(rèn)購期間達(dá)成的協(xié)議，與開發(fā)商簽訂正式的認(rèn)購書或購買合同了。另外，也有少數(shù)樓盤已取得預(yù)售許可證，推出“內(nèi)部認(rèn)購”期只是為了試探市場反應(yīng)的銷售策略。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商熱衷“內(nèi)部認(rèn)購”，是想借此吸引一批潛在的購房者，還可以給人造成該樓盤已被搶購一空的假象。商品房預(yù)售須取得預(yù)售許可證，若開發(fā)商隱瞞真實(shí)情況，擅自預(yù)售，將要受到處罰。
“內(nèi)部認(rèn)購”的誘惑
消費(fèi)者追捧“內(nèi)部認(rèn)購”，是因?yàn)樵谶@時(shí)候買房，每平方米通常要比開盤后的價(jià)格低一兩百元，也容易買到理想的樓層、戶型。有人稱，這類商品房提前預(yù)售，沒有得到相關(guān)部門核準(zhǔn)，消費(fèi)者購買后，有可能將無法取得房產(chǎn)證。
雖然有些開發(fā)商推出的“內(nèi)部認(rèn)購”完全只是試探市場反應(yīng)的銷售策略，他的預(yù)售證等房屋上市手續(xù)已經(jīng)齊備。但據(jù)了解，還有很多打著“內(nèi)部認(rèn)購”和“排號登記”旗號的新樓盤，都是未獲得商品房預(yù)售許可證的。這是企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行到一定階段時(shí)，為提前回收資金、加速資金周轉(zhuǎn)，或檢驗(yàn)樓盤投放市場的反應(yīng)，所以，他們通常拿這種沒取得預(yù)售證的樓盤以“內(nèi)部認(rèn)購”的方式來對外進(jìn)行銷售。
這種沒預(yù)售證的“內(nèi)部認(rèn)購”，準(zhǔn)確講應(yīng)該叫“提前訂購”，往往價(jià)格相對低廉，對買房者來說誘惑力不小，但相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也大，消費(fèi)者下定時(shí)一定要權(quán)衡利弊。
預(yù)售許可證作用大
由于商品房的價(jià)值量大，建設(shè)過程復(fù)雜，涉及面廣，決定了它不同于一般的商品，建設(shè)部88號令《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。”
像這種“排號登記”、“內(nèi)部認(rèn)購”等行為會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，不利于營造公平競爭的市場環(huán)境。今后這種現(xiàn)象將要得到有效遏制，以進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)購房者合法權(quán)益。
“內(nèi)部認(rèn)購”的隱患
對廣大購房人來說，如果訂購了不符合商品房預(yù)售條件的商品房，存在哪些隱患呢？房管部門人士提醒人們注意其中蘊(yùn)涵的以下風(fēng)險(xiǎn)。
“預(yù)定”本身的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@種“預(yù)定”、“預(yù)購”違反國家有關(guān)法律法規(guī)，本身就不受法律的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，很難維護(hù)自身權(quán)益。
預(yù)期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椴痪邆滗N售條件的商品房項(xiàng)目，如投資、計(jì)劃、規(guī)劃、施工等諸多問題可能尚未最終落實(shí)，各種開發(fā)手續(xù)可能尚未辦結(jié)，致使建設(shè)和合法開盤日期都不能確定。
價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄绕陬A(yù)訂，開發(fā)企業(yè)一般在認(rèn)購卡上并未對商品房價(jià)格進(jìn)行約定。這種價(jià)格上的不確定性往往容易造成糾紛，購房者的權(quán)益也難以受到保護(hù)。
設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)手續(xù)不完備，致使項(xiàng)目的環(huán)境、樓層、房型、設(shè)施、質(zhì)量都存在很大的不確定性，到項(xiàng)目正式開盤時(shí)，消費(fèi)者可能會發(fā)現(xiàn)，待售房屋并不是自己想買的。
定金風(fēng)險(xiǎn)。由于一些開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或者惡意欺詐，消費(fèi)者可能面臨定金被侵吞的風(fēng)險(xiǎn)。
