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    二手房買賣應(yīng)注意的法律問題
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:959 ℃

    如今,越來越多的市民不再僅僅是遇到二手房買賣糾紛時找律師,而是提前一步,買賣前就直接找律師為交易安全進(jìn)行把關(guān),至少也會先打個電話咨詢一下自己該注意什么問題。這說明大家已經(jīng)意識到,要避免日后出現(xiàn)糾紛,在二手房買賣之前就要搞清有關(guān)法律問題。的
     一、二手房產(chǎn)權(quán)多種多樣交易前必須嚴(yán)加審查的
     目前,市場上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣,有的是售后公房,有的是共有房屋,還有的房屋當(dāng)初單位在分配時是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求,需要滿足不同的條件。因此,在二手房買賣時,上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。的
     1.“老式私有宅院”需滿足兩個條件的
    的 一般來說,“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件:一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的(一般是區(qū)縣一級)人民政府批準(zhǔn)出售;二是如果屬于非居住用途的,還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同,補(bǔ)繳土地出讓金;若仍用于居住的,雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同,但要繳納土地收益金。滿足上述條件,房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書,房屋才可以上市出售。因此,上下家在交易此類房屋時,應(yīng)對上述條件如何實現(xiàn)有所約定,以保證交易的合法進(jìn)行。的
     2.售后公房買賣需同住人簽字的
    的根據(jù)本市的規(guī)定,公有獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后,即成為售后公房,可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,公有住房可以直接上市買賣,在實際操作中,這里包括兩個步驟:第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán),第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外,同住人也享有一定的居住權(quán),而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系,因此售后公房上市交易,除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外,還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意,售后公房的買賣很難成功。的
     3.非獨(dú)立成套公房只可轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的
     非獨(dú)立成套公房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓,但是這類房屋轉(zhuǎn)讓是無法辦理出“小產(chǎn)證”的,因此不能作為二手房進(jìn)行買賣。的
     4.權(quán)利受限制的二手房買賣的
    的常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類:一是設(shè)有抵押,如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意,如果抵押權(quán)人不同意,只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶。二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來,或通過其他方式依法解除查封后,方可進(jìn)行二手房買賣。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時,對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件,該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位,之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人,但要符合一定條件時,才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房,一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。的
    二、共有二手房出售需全體共有人同意的
    我國《民法通則》規(guī)定,共有財產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意,否則處分無效。因此,在二手房買賣中,上下家應(yīng)對房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度,因此交易時房屋的所有權(quán)利人,均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字,下家應(yīng)注意這些簽字的真實性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外,其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書,該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是,如果當(dāng)作為夫妻共有財產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時,下家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。的
    在實踐中,有時會出現(xiàn)這樣的情況:屬于共有財產(chǎn)的房屋未經(jīng)全部共有人同意而被個別人出售后,其他共有權(quán)利人提起訴訟要求確認(rèn)買賣行為無效時,如果下家是善意購房,即不知道上家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶,法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權(quán)利人追究責(zé)任。的
    三、“兩個定金”作用大不同的
     定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題,主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的,在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現(xiàn)在上下家對中介進(jìn)行委托的過程中,用來擔(dān)保上下家在約定的時間內(nèi),按照約定的條件,到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同,要承擔(dān)定金被上家沒收的風(fēng)險,如上家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》,要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。第二個定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中,用來保證買賣合同簽訂后,上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況,違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然,上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》,在合同中也可以約定定金條款,用來保證簽訂合同后,雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。的
    四、“故意超貸”風(fēng)險大的
     貸款成功是二手房買賣成功很重要的一個環(huán)節(jié)。銀行批準(zhǔn)按揭貸款申請要綜合考慮各方面因素,但最主要的還是申請人的還款能力。按照規(guī)定,銀行對房屋買賣中的貸款額度有一定限制。如今房價不斷上漲,于是出現(xiàn)一種不規(guī)范的操作:上下家簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同,價格低的一份是真實的,價格高的一份是虛假的,用于下家向銀行申請超過真實房價正常額度的貸款,這種做法叫做“超貸”。的
     從法律上說,這樣的合同因“惡意串通、損害銀行的利益”而無效。若銀行在審查時有證據(jù)表明貸款申請人(下家)“故意超貸”,則會拒絕下家的貸款申請。從交易過程看,上家往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款的收條,并辦理房屋過戶手續(xù),風(fēng)險非常高。下家除了面臨銀行不予貸款的風(fēng)險外,還要支付虛假報高房價部分的契稅等額外支出,及上家不予退還虛假報高房款的風(fēng)險。的 因此,為保證交易安全順利進(jìn)行,上下家應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定申請按揭貸款,避免通過上述違規(guī)手段獲取貸款。的

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