因自己疏忽大意，趙東還了4年貸款的房子險些“飛”回原按揭人王文剛手中。近日，新疆烏魯木齊市新市區(qū)人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案作出判決，判定雙方簽訂的合同合法有效，駁回了原告王文剛要求趙東返還房屋的訴訟請求。
隨著人們的需求增加和觀念變化，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務在房產(chǎn)交易中非常普遍。對此，法律界人士指出，面對各式各樣的轉(zhuǎn)按揭廣告，購房者辦理轉(zhuǎn)按揭時要提高警惕，盡可能地通過正規(guī)合法手續(xù)進行，以避免日后陷入訴訟。
險些踏入原按揭人“陷阱”
事情還得從2003年說起。那年7月，王文剛以住房公積金貸款方式購買了一套位于烏市北京南路的住房，房款共計14萬元。王文剛首付3萬余元后，以該房屋做抵押擔保，向烏市住房公積金中心貸款11萬余元，貸款期限為30年。
同年底，王文剛急于用錢，便托人欲將房屋轉(zhuǎn)賣出去。經(jīng)朋友介紹，王文剛認識了趙東，雙方協(xié)商由王文剛將該房屋以原價款轉(zhuǎn)讓給趙東，趙東向王文剛支付已付款3萬余元并承擔公積金貸款的還款義務。隨后，雙方正式簽訂了《購房合同》。合同約定，王文剛有義務在趙東支付完總房款的情況下無償為其辦理過戶手續(xù)。若趙東不能支付按揭房款達4個月，王文剛則有權終止合同。
“我當時正急著買房結婚，況且能以原價買到新房，我很高興。”趙東對記者說。雖然也有朋友提醒趙東應去銀行將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下并去房產(chǎn)部門進行變更登記，但被高興沖昏了頭腦的他因嫌手續(xù)繁瑣便沒去。
隨后幾年，趙東一直以王文剛的名義向銀行繳納按揭款。然而，讓他做夢也沒想到的是，當初解其“燃眉之急”的人開始悄悄打挖陷阱。原來，隨著房價不斷上漲，王文剛十分后悔當初以原價把房子賣掉。他思來想去，琢磨出一條“妙計”：既然趙東一沒去銀行辦理相關手續(xù)，二沒去房地產(chǎn)管理部門登記，那么誰也不會承認其轉(zhuǎn)按揭行為有效！
說干就干，王文剛遂將趙東訴至法院，要求確認合同無效并讓趙東返還房屋。法院認為，本案原、被告簽訂的房屋買賣合同是對以按揭形式購買的商品房的轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓合同是雙方真實意思表示，合法有效。當事人雙方雖未在房地產(chǎn)管理部門辦理變更物權登記，但這并不影響合同效力及履行，法院遂駁回了王文剛的訴訟。
僅持購房合同權利難以保障
新疆資本律師事務所副主任張樹兵律師告訴記者，轉(zhuǎn)按揭通俗地說，就是對仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，它包括期房按揭轉(zhuǎn)讓、現(xiàn)房按揭轉(zhuǎn)讓和二手房按揭轉(zhuǎn)讓三種類型。因其是新事物，大陸目前還沒有專門立法，出現(xiàn)糾紛通常是參照擔保法等法律解決。
而審理此案的法官楊新說，因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)需涉及多個部門，既費時又費力，故許多購房人都會采取私下簽合同的方式處理。法院雖認可雙方私下簽訂的合同效力，但因購房人既沒去銀行辦手續(xù)，也沒去房地產(chǎn)管理部門登記，即銀行及房產(chǎn)局登記的還是原按揭人的名字。若原按揭人在購房人付完總房款后突然隱匿，或在購房人還款時將此房再賣給他人，他人又很快在房產(chǎn)局辦理了過戶手續(xù)，那么購房人最終只能是“竹籃打水一場空”，也就是說，購房人僅持購房合同是無法有效維權的。
專家支招防“一房兩賣”
楊新指出，為確保購房人的物權得到有效保護，司法實踐中提倡購房人與原按揭人通過正規(guī)途徑直接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而不是購房人先以原按揭人名義交納房款，付完總房款后再辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這期間太多的不確定因素會讓購房人“如履薄冰”。因為原按揭人是將房屋產(chǎn)權抵押給銀行獲得按揭款，因此購房人在辦理轉(zhuǎn)按揭時，應先去抵押權人銀行處將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下，并憑借銀行出具的證明在房地產(chǎn)管理部門做變更物權登記。這樣一來，原按揭人即使想“一房兩賣”或“隱匿起來”都沒有意義。
“如購房人不能一次性付清房款，為防止原按揭人在房屋過戶前‘一房兩賣’，購房人可以在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前根據(jù)物權法相關規(guī)定向房產(chǎn)部門申請預告登記；預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人即購房人同意，原按揭人無權再將房屋賣給出價更高的人。總之，購房人既然選擇了購買轉(zhuǎn)按揭房，在享受優(yōu)惠價格的同時就不要怕麻煩，否則到頭來吃虧的是自己。”張樹兵最后建議。
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